Council Member Inquiry/Motion Form Demande de renseignements d’un membre du Conseil /Formulaire de motion
From/Exp. : Councillor/ conseillère B. Monette	Date: Planning Committee 10 January 2012	File/Dossier : PLC 01-12
To/Dest. : Nancy Schepers, Deputy City Manager/ Directrice municipale adjointe, Infrastructure Services and Community Sustainability/Services d’infrastructure et Viabilité des collectivités
Subject/Objet : Affordable Rental Buildings / immeubles de location abordables

At the 10 January 2012 meeting of the Planning Committee, Councillor Monette raised the following inquiry:

What measures can the Planning and Growth Management Department undertake to encourage and work with developers to implement rental buildings that are affordable for the average family that do not qualify for social housing and how can we ensure the the suburbs are included in the rollout phase.

À la réunion du 10 janvier 2012 du Comité de l’urbanisme, le conseiller Monette a soulevé la question suivante :

Quelles mesures le Service de l’urbanisme et de la gestion de la croissance peut-il prendre afin de travailler avec les promoteurs et de les encourager à bâtir des immeubles de location abordables pour les familles moyennes qui ne sont pas admissibles au logement social et comment peut-on garantir que les banlieues seront incluses dans la phase de déploiement?

Response/Réponse (Date : March 30, 2012)

The development of new and affordable rental housing is subject to a variety of financial and regulatory factors affected by all three levels of government, local and regional market factors, and individual decisions of housing developers. In 2002, the Mayor’s Task Force on Public Private Partnerships for Affordable Housing developed a pro-forma for a rental property in the City and examined factors such as operating costs, property taxes, mortgage payments, return on investment/investor equity and found that it was not feasible to build affordable rental housing. This analysis illustrated the need for government incentives or the removal of tax and regulatory barriers to facilitate the development of rental housing. The report found that since the 1970’s, cumulative changes to the Income Tax Act and various revisions to the Good and Services Tax (GST) and the Provincial Sales Tax (PST), (now the Harmonized Sales Tax (HST)) combined with higher construction costs, property taxes and concern about rent regulation have dramatically reduced the ability of private developers building and operating new rental housing. Over the last decade, the City has seen a substantial increase in the number of condominium developments and a reduction in the number of new purpose built rental housing projects.

The report found that the City can encourage the development of new rental housing through two primary methods: lowering costs to developers and providing a regulatory framework that makes it easier to build new rental housing. To date, the City has implemented a number of the incentives identified in the Task Force Report, to encourage both non-profit and private sector development of new rental housing. These incentives apply across the City and include the following:

(1) Reduced municipal property taxes: the New Multi-Residential Tax Class applies to all new residential developments of multiple form with seven units or more and provides a tax rate comparable to the residential class rate for a period of 35 years;

(2) DC relief through the Municipal Housing Facilities By-law: The City's Municipal Housing Facilities By-law is used as a tool to give Council the ability to grant specific development charge (DC) relief and other incentives to developers in exchange for affordable rental housing (Council must approve such proposals);

(3) Discretionary incentives: Developers may seek discretionary incentives at any time. Proposals are assessed on merit, achievement of City objectives, and in consideration of available resources. For example, for new purpose built rental housing projects, a developer may request deferral of payment of building permit fees, parkland levies and development charges for a period of 20 years without interest, if 25% or more of the units are provided at rents which fall below the 30^th income percentile ($1,200 in 2011). Rent increases would be restricted to the annual provincial rent guideline. In the event of non-compliance, fees and levies would be due and payable immediately with interest charged (Council must approve such proposals);

(4) Capital incentives through the Investment in Affordable Housing for Ontario Program: In 2011 the Housing Services Branch, through the Investment in Affordable Housing for Ontario (IAH) Program and the $14M Housing and Homelessness Investment Plan, was given the ability to further engage the private sector by providing capital incentives to facilitate the development of affordable rental housing in the City. Approval of the IAH Program in January provides $38.3M in capital funding from the City ($17.0M) and the provincial and federal governments ($21.3M) to develop new affordable rental housing. This capital funding will be made available over the next three years to both the private and non-profit sectors to help facilitate the development of new mixed income affordable housing in all areas of the City. During this timeframe, the Housing Services Branch hopes to facilitate more partnerships between the non-profit and private sectors to develop more affordable rental housing throughout the City.

(5) Community Improvement Plans (CIP): offer incentives to private landowners to encourage and facilitate development and redevelopment of properties in a defined area by providing financial incentives to the landowner. The City currently has a CIP in place for the St. Joseph Boulevard corridor that provides significant financial incentives for land owners who wish to develop their property in accordance with the CIP guidelines which includes grants to help facilitate the development of affordable rental and ownership types of housing.

(6) The City’s Zoning By-law currently permits the creation of secondary dwelling units in single family homes, each half of a semi-detached house and in a duplex. Homeowners can create a separate independent living space for extended family members or become a landlord and rent to tenants for the additional income it provides. Recent CMHC statistics (Fall 2011) suggest that a significant number of households have taken advantage of the secondary suite policies.

(7) Section 37 will also result in the development of additional rental housing where identified as a priority by stakeholders during the development process.

While some of these incentives have been in place since 2004, there has not been a significant increase in development of new rental housing by private developers. However, recent changes to existing incentive programs, increased capital funding, and the implementation of planning incentives 6, 7 and 8 may result in an increase in rental housing development over the next 3 to 5 years. The City of Ottawa's Housing Services Branch serves as a facilitator for affordable housing development, providing information and advice to private and non-profit housing developers, other City departments and the community-at-large. In 2013, the Housing Services Branch will be administering the Residential Rehabilitation Assistance Program currently administered by the Canada Housing Mortgage Corporation to be renamed Ottawa Renovates. Through this new program and other initiatives mentioned above, Planning and Growth Management and Housing Services Branch will continue to work with private developers to continue to provide City incentives for affordable housing and monitor the effectiveness of these programs in 2013 and 2014 to determine if they are helping to increase the supply of new rental housing.

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La construction de nouveaux logements locatifs abordables est assujettie à divers facteurs financiers et réglementaires régis par les trois ordres de gouvernement, à des facteurs associés au marché local et régional et aux décisions des promoteurs immobiliers. En 2002, le Groupe de travail du Maire sur les partenariats publics/privés concernant le logement abordable a réalisé une analyse pro forma sur un immeuble à usage locatif à Ottawa en tenant compte de facteurs comme les coûts d’exploitation, l’impôt foncier, les paiements hypothécaires, et le rendement du capital investi/les capitaux propres. Il a finalement conclu qu’il était impossible de construire des logements locatifs abordables. En effet, l’analyse a fait ressortir la nécessité des mesures incitatives gouvernementales ou de la suppression des obstacles fiscaux et réglementaires pour faciliter la construction de logements locatifs. Selon les données du rapport, depuis les années 1970, les changements cumulatifs apportés à la Loi de l’impôt sur le revenu et les nombreuses révisions de la taxe sur les produits et services ainsi que de la taxe de vente provinciale (TVP) — qui a été remplacée par la taxe de vente harmonisée (TVH) —, combinés aux coûts de construction plus élevés, à l’impôt foncier et à l’enjeu de la réglementation des loyers, ont dramatiquement réduit la capacité des promoteurs immobiliers privés à construire et à exploiter de nouveaux logements locatifs. Au cours des dix dernières années, la Ville a enregistré une augmentation considérable du nombre de copropriétés et une réduction du nombre de projets de construction de logements locatifs.

Selon les conclusions du rapport, la Ville peut encourager la construction de nouveaux logements locatifs grâce à deux mesures principales : la réduction des coûts pour les promoteurs immobiliers et la mise en place d’un cadre réglementaire pour faciliter la construction de ce type de logements. Jusqu’à présent, la Ville a mis en œuvre diverses mesures incitatives décrites dans le rapport du Groupe de travail afin de favoriser la construction de logements locatifs par des organismes à but non lucratif et des entreprises privées. Ces mesures, qui s’appliquent à l’ensemble de la Ville, sont les suivantes :

(1) Réduction des impôts fonciers municipaux : La nouvelle catégorie d’imposition des propriétés à logements multiples s’applique à tous les nouveaux projets résidentiels à logements multiples de sept unités ou plus et offre un taux d’imposition comparable à celui de la catégorie des biens résidentiels pour une période de 35 ans.

(2) Allègement des redevances d’aménagement dans le cadre du Règlement municipal sur les ensembles domiciliaires : Ce règlement municipal permet au Conseil d’alléger certaines redevances d’aménagement et d’offrir d’autres mesures incitatives aux promoteurs immobiliers en échange de logements locatifs abordables (les propositions doivent être approuvées par le Conseil).

(3) Mesures incitatives discrétionnaires : Les promoteurs immobiliers peuvent demander des mesures incitatives discrétionnaires en tout temps. Les propositions sont évaluées en fonction de leur intérêt intrinsèque, des objectifs de la Ville et des ressources disponibles. Par exemple, pour les nouveaux projets de logements locatifs, le promoteur immobilier peut demander le report du paiement des droits associés au permis de construire, des taxes sur les espaces verts et des redevances d’aménagement sur 20 ans, et ce, sans intérêt si le loyer demandé pour 25 % ou plus des unités est inférieur au 30^e centile de revenu (1 200 $ en 2011). Les augmentations de loyer ne peuvent être supérieures au taux légal fixé par la province. Le promoteur qui ne respecte pas ces règles doit payer immédiatement les droits et les impôts avec intérêts (les propositions doivent être soumises à l’approbation du Conseil).

(4) Mesures incitatives sous forme de capitaux offertes dans le cadre du Programme d’investissement dans le logement abordable de l’Ontario (PILAO) : En 2011, grâce au PILAO et au Plan d’investissement pour le secteur du logement social et l’itinérance d’une valeur de 14 millions de dollars, la Ville a pu encourager le secteur privé à construire des logements locatifs abordables à Ottawa en offrant des mesures incitatives sous forme de capitaux. Le PILAO, qui a été approuvé en janvier, prévoit une somme de 38,3 millions de dollars en financement des immobilisations qui sera versée par la Ville (17 millions de dollars) ainsi que par les gouvernements provinciaux et fédéraux (21,3 millions de dollars) pour la construction de logements locatifs abordables. Au cours des trois prochaines années, les organismes sans but lucratif et les entreprises privées pourront se prévaloir de ce financement dont l’objectif consiste à favoriser la construction de nouveaux logements abordables pour des locataires à revenus mixtes dans tous les secteurs de la ville. Entre-temps, la Direction des services de logement espère accroître le nombre de partenariats entre les secteurs sans but lucratif et privé en vue de bâtir des logements locatifs abordables dans toute la ville.

(5) Plan d’améliorations communautaires (PAC) : Ces plans visent à encourager et à faciliter l’aménagement et le réaménagement immobilier des propriétés dans un secteur donné en offrant un stimulant financier aux propriétaires. La Ville a mis en œuvre un PAC pour le boulevard St-Joseph qui comprend d’importantes mesures incitatives pour les propriétaires qui souhaitent aménager leur terrain conformément aux lignes directrices du plan. Ces mesures comprennent notamment des subventions pour favoriser la construction de logements abordables à louer et de logements à acheter.

(6) Le Règlement de zonage permet actuellement l’aménagement d’appartements accessoires dans les maisons individuelles, ainsi que dans chaque partie d’une maison jumelée et d’un duplex. Les propriétaires peuvent également aménager un espace de vie indépendant distinct réservé aux membres de la famille élargie ou louer cet espace à des locataires pour générer un revenu additionnel. Selon des statistiques récentes de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (compilées à l’automne 2011), un grand nombre de ménages se seraient prévalus de leur droit d’aménager un appartement accessoire.

(7) L’article 37 favorisera également la construction de logements locatifs supplémentaires dans les zones désignées comme prioritaires par les intervenants durant le processus d’aménagement.

Bien que certaines de ces mesures incitatives soient en place depuis 2004, aucune hausse significative du nombre de logements locatifs bâtis par des promoteurs immobiliers privés n’a été enregistrée. Cependant, les changements apportés récemment aux programmes incitatifs, le financement accru des immobilisations et la mise en œuvre des mesures incitatives de planification 6, 7 et 8 sont des facteurs qui pourraient contribuer à l’augmentation du nombre de logements locatifs au cours des trois à cinq prochaines années. La Direction des services de logement de la Ville d’Ottawa est chargée de favoriser la construction de logements et de fournir des renseignements et des conseils aux promoteurs immobiliers privés ou à but non lucratif ainsi qu’aux autres services de la Ville et au grand public. En 2013, la responsabilité du Programme d’aide à la remise en état des logements, qui est actuellement administré par la SCHL, sera transférée à la Direction des services de logement. Dans le cadre de ce programme, renommé Rénovations Ottawa, et des autres initiatives susmentionnées, les directions de l’urbanisme et de la gestion de la croissance et des services de logement poursuivront leur collaboration avec les promoteurs immobiliers en vue de leur offrir des mesures incitatives pour la construction de logements abordables. En outre, elles effectueront un suivi des programmes en 2013 et en 2014 afin de jauger leur efficacité et de déterminer s’ils contribuent vraiment à accroître le nombre de logements locatifs.

Response to be listed on the Planning Committee Agenda of April 10^th 2012.

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La réponse devrait être inscrite à l’ordre du jour de la réunion du Comité de l’urbanisme du 10 avril 2012.