Rapport au / Report to:
Planning Committee
et au Conseil/and Council
Le 01 février 2011/01 February 2011
Soumis par/ Submitted by : Nancy Schepers, Directrice municipale adjointe/Deputy
City Manager/ Services d’infrastructure et
Viabilité des collectivités/Infrastructure Services and Community
Sustainability
Personne-ressource/Contact Person :
Derrick Moodie, Gestionnaire intérimaire/Acting Manager, Examen des projets d’aménagement-Services
suburbains/Development Review-Suburban Services, Urbanisme et Gestion de la
croissance/Planning and Growth Management
613‑580-2424, 15134 Derrick.Moodie@ottawa.ca
RECOMMANDATIONS
DU RAPPORT
Que le Comité de l’urbanisme recommande au
Conseil d’approuver une modification au Règlement de zonage 2008-250 pour changer
le zonage du 2225, chemin Mer Bleue, d’une partie du 2168, chemin Tenth Line et
d’une partie du 2233, chemin Mer Bleue de MC13, MC[1573] et R4A[1572] à
MC[XXXX], tel qu’il est indiqué dans le Document 1 et qu’il est précisé
dans le Document 2.
REPORT
RECOMMENDATIONS
That the Planning Committee recommend Council
approve an amendment to the Zoning By-law 2008-250 to change the zoning of 2225
Mer Bleue Road, Part of 2168 Tenth Line Road and Part of 2233 Mer Bleue Road
from MC13, MC[1573] and R4A[1572] to MC[XXXX], as shown in Document 1 and as
detailed in Document 2.
CONTEXTE
Les terrains en question,
soit le 2225, chemin Mer Bleue, une partie du 2168, chemin Tenth Line et une
partie du 2233, chemin Mer bleue, sont situés à l’est du chemin Mer Bleue,
à l’ouest du chemin Tenth Line, au nord de la rocade de Blackburn et au sud du couloir
de transport d’électricité et du futur couloir de transport en commun rapide. Ces
terrains font partie de la désignation de centre polyvalent du Plan officiel et
sont régis par le plan de conception communautaire (PCC) de Mer Bleue et le PCC
du centre polyvalent de Mer Bleue.
But de la modification du zonage
La présente modification au Règlement de zonage vise à créer une exception pour une
zone de centres polyvalents MC par l’ajout d’un « centre de ressources et
de santé communautaire » et d’un « hôpital » comme utilisations
permises. Pour faciliter la proposition à long terme de ce site, l’exception prévoirait
également un « garage de stationnement », un « parc de
stationnement », un « établissement de soins pour bénéficiaires
internes » et un « établissement de vente au détail limité à une
pharmacie » comme utilisations permises.
La présente modification permettra la construction du Carrefour
de la santé familiale d’Orléans, qui offrira de nombreux services de santé sous
un même toit. On s’attend à ce qu’à long terme, le site de Mer Bleue
s’agrandisse pour passer d’un « centre de ressources et de santé
communautaire » à un « hôpital » et pour éventuellement offrir des
services similaires à ceux de l’Hôpital Montfort.
Par ailleurs, un parc d’une superficie de 0,5 hectare
est également proposé dans le quadrant sud‑est du site. Ce parc
remplacera éventuellement l’étang de retenue de l’eau pluviale temporaire lorsque
des égouts pluviaux seront construits, ce qui le rendra superflu. Le futur parc
sera relié aux autres utilisations du site, à la station de transport en commun
à venir et à la communauté à l’est par un réseau de sentiers.
Zonage actuel
Les terrains en question sont zonés MC13 – Zone
de centres polyvalents, Sous-zone 13 et MC [1573] – Zone de centres
polyvalents, Exception 1573. Ces deux zones permettent de nombreuses
utilisations comprises dans la désignation de centre polyvalent, dont un parc.
Une petite partie de l’endroit est également
zonée R4A [1572] – Zone résidentielle de densité 4, Exception 1572, ce qui a
été fait au vu du plan de lotissement provisoire approuvé. Cependant, par le
processus de morcellement, le terrain a été divisé de façon légèrement différente
pour permettre l’accès au Carrefour de la santé familiale d’Orléans.
Le zonage polyvalent actuel a été mis sur pied
pour permettre des utilisations mixtes desservies par le transport en commun comme
des bureaux, des hôtels, des établissements médicaux, des centres récréatifs
communautaires, des centres de loisirs, des centres de jour, quelques commerces
de détail, des installations de divertissement, sans compter des services comme
les restaurants, les entreprises de services personnels et des habitations à
haute densité.
Zonage proposé
La
présente modification au Règlement de zonage utiliserait l’actuelle zone MC [1573],
conserverait la liste des utilisations permises qui comprend un
« parc » et y ajouterait un « centre de ressources et de santé communautaire », un
« hôpital », un « garage de stationnement » un « parc
de stationnement », un « établissement de soins pour
bénéficiaires internes » et un « établissement de vente au détail
limité à une pharmacie ». Certaines dispositions concernant le zonage
seraient également modifiées pour permettre la construction du centre de santé.
ANALYSE
Plan officiel
Le Plan officiel désigne ces terres comme centre
polyvalent. Cette affectation du sol autorise un grand nombre
d’utilisations, et on s’attend à ce que l’endroit se transforme en un centre
d’activités, tant à l’échelle communautaire qu’à l’échelle de l’ensemble de la
ville. On y favorise en outre des utilisations du sol qui font appel au transport
en commun. En matière d’utilisation du sol, le principal objectif est
d’instaurer des utilisations polyvalentes dans un édifice ou les immeubles
adjacents. Il peut s’agir d’édifices institutionnels, de bureaux ou de
logements à forte densité.
Le stationnement des centres
polyvalents devrait être limité; toutefois, on reconnaît dans le Plan officiel que
les exigences minimales et maximales en matière de stationnement pour cette
affectation peuvent varier selon l’influence contextuelle exercée par la
situation géographique de chaque centre polyvalent et l’offre de transport en
commun rapide. Or, comme on s’attend à ce que le réseau et les stations de
transport en commun rapide ne soient pas prêts dans un avenir proche, il est
crucial qu’il y ait un nombre suffisant d’espaces de stationnement pour
permettre à la communauté d’accéder au centre médical, surtout en cas
d’urgence, par d’autres moyens de transport. Même lorsque l’infrastructure de transport
en commun sera en place, il devra y avoir un nombre suffisant d’espaces de
stationnement pour satisfaire les besoins des utilisations actuelles et celles
aménagées dans le futur. Cependant, le plan conceptuel à long terme montre qu’il
est possible de réaménager les aires de stationnement de surface en
stationnements à étage.
Le Plan officiel encourage l’établissement de zones utilisables d’espace
public qui favorisent les activités sociales, les rencontres et les loisirs
informels. C’est pourquoi l’idée d’un parc de 0,5 hectare sera soumise à
la Ville dans le cadre de la présente proposition, au moyen du processus du
plan d’implantation. À long terme, le parc sera utilisé par la communauté
avoisinante et sera intégré à l’aménagement du site, qui pourrait accueillir un
établissement dans le futur. Le projet à court terme prévoit également une cour
extérieure aménagée dans le centre de l’édifice à l’intention du personnel, des
patients et des visiteurs.
Les politiques visent un
aménagement axé sur le transport en commun qui l’intègre, ainsi que les utilisations
connexes, de façon fonctionnelle, par l’amélioration de l’accès aux stations de
transport en commun rapide et l’établissement de réseaux de circulation
piétonnière reconnaissables qui relient l’aménagement au réseau de transport en
commun public, qui sont accessibles et qui n’ont pas de répercussions négatives
sur la circulation des véhicules automobiles. Par le processus d’approbation du
plan d’implantation, la Ville veillera à ce qu’un sentier pédestre traverse le
site et relie la communauté existante au parc et à la future station de
transport en commun. À court terme, l’accès public (nord-sud) se fera par
l’édifice pendant les heures d’ouverture de l’établissement, ce qui permettra
de passer du trottoir le long de la rocade de Blackburn à la partie nord du
site et éventuellement à la station de transport en commun Mer Bleue.
Détails du zonage proposé
La modification proposée établirait une zone
propre au site qui comprendrait la plupart des dispositions actuelles de la zone
MC parente et de la zone MC [1573]. Afin de faciliter l’aménagement du centre
médical, les dispositions suivantes de la zone MC [1573] seront supprimées :
le retrait de cour avant maximal pour les bâtiments non résidentiels, la
surface construite minimale, l’exigence en matière de vitrage d’une des façades
du bâtiment, les installations de chargement dans une cour donnant sur une zone
résidentielle, l’interdiction de stationnement à l’avant ou sur le coin, les
cibles en matière d’emploi et les lignes directrices de conception
communautaire du plan de conception communautaire (PCC) du centre polyvalent de
Mer Bleue. Les détails à propos du zonage sont indiqués dans le Document 2.
Toutes ces dispositions sont comprises dans
l’actuelle zone d’exception pour faire écho à certaines exigences du PCC. En
raison de la nature de l’aménagement proposé, certaines de ces dispositions ne
seront pas mises en œuvre à court terme. Toutefois, on s’attend à ce que la
plupart de ces lignes directrices soient mises en œuvre dans la conception
globale du futur emplacement de l’hôpital à long terme.
Plans de conception communautaire de Mer Bleue
Le plan de conception communautaire de Mer Bleue
a été approuvé par le Conseil le 24 mai 2006. Il établit un cadre d’utilisation
du sol pour guider les aménagements à venir dans la communauté du
quartier 5 entre le chemin Mer Bleue et le chemin Tenth Line, au sud du couloir
de transport de l’électricité et du futur Transitway. Le 25 octobre 2006,
le Conseil a également approuvé un plan de conception communautaire pour le centre
polyvalent, plan qui tient compte des conditions actuelles, qui définit des
cibles précises en matière d’emploi et de logement et qui met en lumière les
principes et lignes directrices de conception urbaine visant à permettre la
construction d’une forme bâtie qui intègre le transport en commun et réduit
l’incidence sur les zones résidentielles adjacentes. Dans les deux PCC, les
plans de visualisation du site en question comprennent un chemin d’accès
piétonnier entre la station de transport en commun et le Centre municipal/parc,
le tout entouré d’une utilisation polyvalente du sol, comme des bureaux, des
espaces commerciaux et des logements à forte densité situés sur des rues en quadrillage.
Même si à l’origine, le
plan de conception communautaire (PCC) de Mer Bleue ne prévoyait pas la
construction d’un établissement médical de cette envergure, le projet du Carrefour
de la santé familiale d’Orléans satisfait à bon nombre de ses objectifs, sans
compter qu’il s’agira d’un atout non négligeable pour la communauté avoisinante
et plus généralement pour la ville.
Objectifs du plan
Le plan de conception communautaire du
centre polyvalent de Mer Bleue vise un aménagement conçu en fonction des piétons
et du transport en commun, une forme urbaine compacte, un apport en emplois et
une forte densité de développement résidentiel. L’aménagement doit prévoir un
accès piétonnier facile à la future station de transport en commun Mer Bleue à
partir du milieu résidentiel avoisinant. Cette zone du PCC du centre polyvalent
de Mer Bleue fait partie d’un plus grand centre polyvalent, lequel s’étend des
côtés est et ouest du chemin Mer Bleue et figure dans le Plan officiel. Cette
désignation porte sur les terrains qui ont été stratégiquement situés le long
du réseau de transport en commun rapide adjacent aux principales routes.
Le PCC prévoit qu’il y aura des trottoirs, des
liens piétonniers et des pistes cyclables le long des principales artères dans
la zone polyvalente. Les routes qui desservent la zone polyvalente seront à la
base d’un quadrillage modifié et seront intégrées au réseau routier
environnant. En raison de la proximité de la future station de transport en
commun, il faut songer à des normes réduites en matière de stationnement. Un
stationnement de surface devrait être évité; il faudrait plutôt favoriser les
stationnements à étages et dans les édifices. Des lignes directrices sur l’aménagement
urbain qui portent sur la forme bâtie, le paysage de rue, le stationnement, les
raccordements, les espaces verts, le chargement et les installations ont aussi
été comprises dans le PCC.
Utilisations d’emploi et résidentielles
On prévoit que la zone polyvalente à l’est du
chemin Mer Bleue fournira un minimum de 1 500 emplois et accueillera
175 unités résidentielles, conformément au plan de conception
communautaire du centre polyvalent de Mer Bleue. À long terme, si l’on tient compte
de l’agrandissement à venir de l’établissement médical, on s’attend à atteindre
ces cibles en matière d’emploi et de logement.
Espace vert
Selon le PCC, une parcelle de 0,5 hectare doit
être consacrée à l’aménagement d’un parc public, et il doit y avoir des
passages piétonniers solides vers la station de transport en commun et la zone
avoisinante. Un étang temporaire sera nécessaire sur les lieux pour gérer le
ruissellement de l’eau pluviale jusqu’à ce que des égouts pluviaux soient
construits. Lorsque cet étang ne sera plus nécessaire, le parc de 0,5 hectare
sera transféré à la Ville pour les besoins de la communauté avoisinante et cet
aménagement à long terme. À court terme, le site sera conçu avec des liens
piétonniers qui le parcourent, du quartier résidentiel au futur parc et à la
future station de transport en commun.
Conformité au PCC
Cette proposition s’éloignera de certaines
exigences initiales du PCC du centre polyvalent de Mer Bleue, parce que le Carrefour
de la santé familiale d’Orléans sera construit par phases sur une grande
parcelle unique plutôt que d’être aménagé sous la forme de plusieurs îlots d’un
plan de lotissement doté de rues locales.
D’ici là, l’objectif d’une surface construite
minimale de 50 p. 100 ne sera pas atteint, parce que l’aménagement
sera construit par phases. Toutefois, à long terme, on s’attend à ce que
l’objectif soit atteint. En outre, l’établissement agrandi devrait comprendre
cinq nouveaux bâtiments qui seront conçus dans le respect des politiques en
matière de forme bâtie et de conception urbaine du Plan officiel et du PCC du centre
polyvalent de Mer Bleue. La superficie construite globale sera plus importante,
le stationnement de surface sera réduit grâce à l’introduction de stationnements
à étages, et les édifices seront davantage dirigés vers des réseaux de rues
privées internes où les marges de reculement seront plus petites où il y aura
un aménagement paysager important qui créera un paysage de rue plus intime et
facilitera l’accès des piétons et des personnes en fauteuils roulants au site.
Problèmes de circulation
Les prolongements de routes actuels
et à venir autour du site pourront accueillir la circulation de l’aménagement
proposé. Plus tard, le chemin Mer Bleue sera élargi pour compter quatre voies
au sud du chemin Renaud, et le prolongement des deux voies en direction nord de
la rocade Blackburn pour rejoindre le chemin Mer Bleue devrait être
terminé d’ici 2012.
On s’attend à ce que les services de transport
en commun soient offerts à l’intersection du chemin Mer Bleue et de la rocade
Blackburn, lorsque la construction de ces dernières sera terminée. Le
prolongement est du Transitway n’est pas prévu dans le plan décennal d’immobilisations
à long terme du transport en commun et par conséquent, les services de
transport en commun seront entretemps limités aux trajets d’autobus sur le chemin
Mer Bleue et la rocade Blackburn. À long terme, l’établissement agrandi sera
appuyé par des améliorations planifiées au réseau routier, par le Transitway et
la station de transport en commun Mer Bleue.
Problèmes de viabilisation
Le site ne peut pas être aménagé avant qu’il n’y
ait une viabilisation adéquate (approvisionnement en eau, évacuation des eaux
pluviales et gestion des eaux usées) à la satisfaction de la Ville. Le
demandeur reconnaît cette exigence.
CONSULTATION
La présente demande a été rendue publique
conformément à la Politique sur les avis publics et les consultations de la
Ville. La Ville n'a reçu aucun commentaire négatif et
personne n'a manifesté d'opposition à la demande en question
COMMENTAIRES DES CONSEILLERS DE QUARTIER
Le conseiller Blais
appuie entièrement la présente modification de zonage et l’ensemble du projet. La
construction de nouveaux établissements médicaux dans l’est constitue une priorité
pour les résidents de cette communauté.
RÉPERCUSSIONS SUR LE PLAN
JURIDIQUE ET DE LA GESTION DES RISQUES
Aucune répercussion particulière sur
le plan juridique ou de la gestion des risques n’est associée à ce rapport.
PLAN STRATÉGIQUE DE LA
VILLE
La demande est conforme à la priorité d’Urbanisme et Gestion de la
croissance, qui vise à favoriser les aménagements intercalaires et la densification
des terrains désignés comme secteur urbain général.
RÉPERCUSSIONS TECHNIQUES
RÉPERCUSSIONS FINANCIÈRES
Aucune
répercussion financière directe n’est associée à ce rapport.
CALENDRIER DE TRAITEMENT
DES DEMANDES – ÉTAT DE LA DEMANDE
La présente demande a été traitée selon la
« date d’examen en temps voulu » fixée pour le traitement des
demandes de modification au Règlement de zonage.
DOCUMENTS PERTINENTS
Document 1 Carte du site
Document 2 Détails
du zonage recommandé
Compte tenu de la nature de ces annexes, elles ne sont disponibles qu'en
anglais. La Ville pourra, sur demande, traduire ces documents au complet ou en
partie. Les demandes de traduction doivent être présentées à Julie Houle
(Julie.Houle@ottawa.ca; au téléphone : (613) 580-2424, poste 27816) ou à la
Division des services en français (DSF-FLSD@ottawa.ca; au téléphone :
(613) 580-2424, poste 21536).
SUITE À DONNER
Le Bureau du greffier municipal et chef du
contentieux et les Services législatifs devront aviser le propriétaire, le
demandeur, OttawaScene.com,
174, chemin Colonnade, bureau 33, Ottawa (Ontario) K2E 7J5, Ghislain Lamarche, Gestionnaire de
programme, Évaluation, Direction des services financiers (courrier interne :
26-76) de la décision du Conseil municipal.
Urbanisme et Gestion de la croissance devra
préparer le règlement de mise en œuvre, le faire parvenir aux Services
juridiques et procéder à l’avis officiel.
Les Services juridiques feront parvenir le
règlement de mise en œuvre au Conseil municipal.
CARTE DU SITE DOCUMENT
1
DÉTAILS DU ZONAGE
RECOMMANDÉ DOCUMENT
2
1.
Rezone the subject lands shown on Document 1 from MC13, MC[1573] and R4A[1572]
to MC[xxxx]
Area A from
2.
Amend Section 239 to add a new exception [xxxx] as follows:
a. include
the following permission for uses from column IV of exception 1573:
All uses other than:
- amusement centre limited to a billiard establishment
- apartment dwelling, low rise
- apartment dwelling mid-high rise
- bank
- cinema
- community center
- convenience store
- daycare
- group home
- hotel
- library
- medical facility
- office
- park
- personal service business
- place of assembly limited to a club
- place of worship
- recreational and athletic facility
- restaurant
- retail food store limited to a bakery or a farmer’s market
- theatre
b. add the
following uses to the list of uses in column IV, having the effect of making
them permitted uses:
- community health and resource centre
- hospital
- parking garage
- parking lot
- residential care facility
- retail store limited to a pharmacy
c.
include the following provisions from column V of exception 1573:
- maximum building height- 10 storeys
- minimum density for apartment dwelling, low rise or apartment dwelling
mid-high rise- 80 units per hectare
- 4 metre wide landscaped buffer is required adjacent to a residential zone;
- 3 metre wide landscaped buffer is required between surface parking and the
transit corridor.
- all garbage, service and loading areas must be screened by a 2.4 metre high
wall or enclosure which is in keeping with the architectural treatment of the
main building.
- storage must be completely enclosed within a building
- in a parking area, a maximum of 20 parking spaces positioned side by side
without a landscaped island are permitted
- the minimum required width of a landscaped island is 2 metres
- the maximum required surface parking rate for office use is 3.7 spaces for
every 100m2 of gross floor area
- the minimum required surface-parking rate for retail stores is 3.45 spaces
for every 100m2 of gross floor area and the maximum rate is 3.85 spaces for
every 100m2
- the required parking rate may be reduced by 25%