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2. ZONING - 1777
MONTRÉAL ROAD ZONAGE - 1777, CHEMIN MONTRÉAL |
Committee recommendations As
amended
(This matter is subject to Bill 51)
That Council approve:
1. An amendment to Zoning By-law 2008-250 to amend the R1AA[1623] zone of 1777 Montréal Road to permit a residential care facility as detailed in Document 2.
2.
That the applicant (Ottawa Withdrawal Management Centre)
file with the City its security procedures and future updates.
Recommandations modifiÉeS du Comité
(Cette question est assujettie au Règlement
51)
Que le Conseil approuve:
1. une modification du Règlement de zonage
2008-250 qui aurait pour effet de changer la désignation de zonage R1AA[1623]
du 1777, chemin Montréal afin de permettre un établissement de soins en
résidence, comme le montre en détail le document 2.
2. que le requérant (Centre de gestion
du sevrage d’Ottawa) dépose auprès de la Ville ses procédures relatives à la
sécurité et les mises à jour à venir.
Documentation
1.
Deputy City
Manager's report, Infrastructure Services and Community Sustainability, dated
21 November 2008
(ACS2008-ICS-PLA-0235).
Report to/Rapport au :
Planning and Environment Committee
Comité de l'urbanisme et de l'environnement
and Council / et au Conseil
November 21, 2008/le 21 novembre 2008
Submitted by/Soumis par : Nancy Schepers, Deputy City Manager
Directrice municipale adjointe,
Infrastructure Services and Community Sustainability
Services d’infrastructure et Viabilité des collectivités
Contact Person/Personne ressource : Danny Page,
Acting Manager/Gestionnaire intérimaire, Development Approvals/Approbation des
demandes d'aménagement, Planning and Growth Management/Urbanisme et Gestion de
la croissance
(613) 580-2424, 27595 Danny.Page@ottawa.ca
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SUBJECT: |
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OBJET : |
REPORT RECOMMENDATION
That the Planning and
Environment Committee recommend Council approve an amendment to Zoning By-law
2008-250 to amend the R1AA[1623] zone of 1777 Montréal Road to permit a
residential care facility as detailed in Document 2.
RECOMMANDATION DU RAPPORT
Que le
Comité de l'urbanisme et de l'environnement recommande au Conseil d'approuver
une modification du Règlement de zonage 2008-250 qui aurait pour effet de
changer la désignation de zonage R1AA[1623] du 1777, chemin Montréal afin de
permettre un établissement de soins en résidence, comme le montre en détail le
document 2.
BACKGROUND
The subject site is located on the north side of Montréal Road, east of Beckenham Lane. The site currently contains a 724-square metre single detached dwelling located on a 0.41-hectare lot with 70 metres of frontage along Montréal Road. A building permit was issued in 2004 to construct a ‘diplomatic residence’. The property is currently being used as a single detached dwelling and the current owners have been attempting to sell the property for some time.
The proposed use is a withdrawal management centre for a maximum of 20 men and six women with alcohol and/or drug addictions. The facility will be supervised by two to three staff members at all times. The clients’ stay at the facility is typically between five and seven days in duration, which is the first step in the addiction recovery process.
The proposal is to renovate the interior of the existing building and construct a 796-square metre addition to the west side of the structure. A stairwell addition is proposed for the east side. The existing carport and parking area located in the northwest quadrant of the site will be removed to accommodate the addition with a portion to be re-instated with landscaping. Eleven parking spaces (one accessible) are shown in a reconfigured front parking lot. The garbage enclosure will be located adjacent to the parking area. Amenity space will be provided through landscaped areas to the south, north and east sides of the building and screened by a wood privacy fence.
The surrounding land uses include a vacant residential lot to the east and residential uses immediately abutting the site to the north, south and west. Commercial uses are located in the west and southwest directions.
The site is currently serviced by municipal water and an on-site private sewage system.
Purpose of
Zoning Amendment
The applicant has submitted the subject application to amend the current residential zoning in order to permit the proposed withdrawal management centre as a ‘residential care facility’.
A ‘residential care facility’, as defined in the Zoning By-law, is a use that provides supervised or supportive in-house care for those who need assistance with daily living, that may also provide on-going medical or nursing care or counselling and social support services and which may include services such as medical, counselling, and personal services.
The site is currently zoned Residential First Density, Subzone AA, Exception 1623, R1AA[1623]. This zone permits a detached dwelling, community garden, bed and breakfast establishment, diplomatic mission, group home, home-based business and daycare, park, converted retirement home and secondary dwelling unit. The exception permits an office for a diplomatic mission and related specific landscaped buffering requirements.
The proposed amendment would maintain the R1AA[1623] zone, adding a ‘residential care facility’ as a permitted use, subject to specific development requirements.
DISCUSSION
Official Plan
The site is designated “General Urban Area”. This designation permits the development of a full range and choice of housing types to meet the needs of residents as well as employment, retail, service, cultural, leisure, entertainment and institutional uses. The Official Plan indicates that development applications are to be reviewed in accordance with Sections 2.5.1 and 4.11. The principles outlined in Section 2.5.1 relate to design objectives when introducing new development into a developed area. Section 4.11 outlines considerations when evaluating the compatibility of a development.
In addition, the Official Plan designates this portion of Montréal Road as an Arterial Mainstreet. This designation presents an opportunity for a gradual transition to a more urban pattern of land use. The Urban Design Guidelines for Development along Arterial Mainstreets, May 2006 also recognizes locations that present opportunities to intensify and enhance development in a manner that creates attractive pedestrian environments, contributes to vibrant new neighbourhoods and creates transit-friendly places.
Residential Care Facility Use
A residential care facility is appropriate at the subject location. Although the site is within the Rothwell Heights community, it is located on Montréal Road, classified as an arterial road in the Official Plan. The function of an arterial road is to provide a major public corridor in the urban community. This does not encourage the development of detached dwellings, due to the noise and visual impact of traffic on the enjoyment of a residential property. The average lot area in the vicinity of the subject site is 3575 square metres. Given the relatively large lot size, this results in a larger separation distance between buildings. The proposal introduces a use which may generate more activity than a single family residential use, but given the large lot size and the existing access to Montréal Road, the increase in activity is expected to be able to be accommodated.
Residential care facilities are considered institutional uses and permitted as-of-right in the Minor Institutional and Major Institutional zones (I1 and I2, respectively) and the Residential Fifth Density (R5) zone. In order to minimize the impact of institutional uses which may be located in proximity to residential uses, the scale and intensity of the use is to be compatible with neighbourhood character. The R1AA zone provisions will continue to generally apply, limiting the maximum building height to 11 metres and the minimum front yard setback to five metres. It is appropriate to increase the separation distance between the residential care facility and a residential use beyond the typical residential setback of three metres for a side yard and seven metres for a rear yard. The I1 zone requires a minimum interior side yard and rear yard setback of 7.5 metres where the institutional use abuts a residential use. These setbacks would be appropriate for this proposal.
To further mitigate the impact of the proposed use on the abutting residential uses, opaque screening, in the form of fencing and/or landscaping elements, will be required. An opaque screen, which the applicant has indicated will be in the form of solid board fencing, is to enclose the outdoor amenity space (located to the north, south and east sides of the building). An opaque screen will also be required at the perimeter of the lot where it abuts a residential zone. Additional visual separation and screening of the proposed facility will be provided by a landscaped buffer, a minimum of three metres wide, located along the perimeter of the property where it abuts a residential zone and consisting of material which provides an appropriate screen to the residential properties. The garbage enclosure will also require screening.
Floor Area
The proposed floor area of the facility as required by the Ministry of Health and Long Term Care is approximately 1520 square metres. However, for the purposes of the zoning by-law review, the definition of ‘gross floor area’ removes components of the building which are used for utilities (mechanical, service, electrical equipment), hallways, common laundry, storage and washroom facilities and indoor amenity areas. The resulting gross floor area, as calculated in accordance with the Zoning By-law, is approximately 384 square metres. Despite this, in order to ensure that any future use of this property cannot expand beyond the current proposed floor area without further review, it is recommended to limit the total floor area of the building to 1520 square metres, measured from the interior of the outside walls. This, therefore, would include those portions of the building excluded by the definition of ‘gross floor area’.
Parking
The Zoning By-law requires parking to be provided at a rate of 0.25 spaces per dwelling unit or rooming unit, plus one space per 100 square metres of gross floor area used for medical, health or personal services. Based on the preliminary floor plans provided, 16 rooming units are provided with 253 square metres of floor space for services, resulting in a requirement for seven parking spaces. The preliminary site plan indicates these parking spaces can be accommodated.
Section 109(3) of the Zoning By-law does not permit parking in the required or provided front yard. The proposal is to maintain the general location of the parking, modifying the configuration. The recommendation permits parking in the provided front yard, but not within the 5.0-metre required front yard, which is to be landscaped.
Servicing
The site is currently serviced by municipal water and an on-site private sewage system. The Official Plan recognizes that some pockets of development exist on private services within the Public Service Area. Development may be permitted provided that it can be demonstrated that the development:
a) is proposed in a circumstance where public services are not currently technically or reasonably available;
b) can be adequately serviced by private individual services in accordance with Section 4.4 of the Official Plan; and
c) will not compromise the longer-term development of the area on public services.
The Ottawa Septic System Office (OSSO) has reviewed the Servicing Options Report (Septic System) related to the proposed changes to the septic system and indicate the proposed on-site private sewage system expansion is acceptable. The OSSO expressed concerns regarding the amenity area and fencing proposed to be located over the septic bed, from both an Ontario Building Code perspective and for the proper management of the septic bed. However, they also indicate that these issues may be addressed at the Site Plan Control approval stage.
Further Approvals
Development of the site is subject to further review by the City through the Site Plan Control approval process. At that time, reports detailing the provision of the servicing and stormwater management will be required along with the engineering plans, geotechnical information, final floor plans and elevations, site plan and landscaping plan. Any recommendations of the reports and approved drawings will be implemented through the Site Plan approval and contained in the Site Plan Control Agreement. Securities will be required by the City.
Conclusion
The proposed residential care facility is appropriate at the subject site. It conforms to the Official Plan and through the site plan control process, the landscaping plan will be reviewed specifically to ensure that negative impacts of the use on the residential properties are mitigated. The recommended amendments to the Zoning By-law will further minimize the impacts of the proposed use on the residential uses, through increased setbacks and screening requirements. The floor area and occupancy of the building are also defined through the zoning, which will limit the intensity of the proposal as well as any future use on this site.
CONSULTATION
Notice of this application was carried out in accordance with the City's Public Notification and Consultation Policy.
Eighteen written submissions were made expressing concern that the proposal would affect the safety of residents within the area, that the use is not in keeping with the residential character of the neighbourhood and that property values would decrease. Concerns were also expressed over the operation of the use (in-take/discharge procedures, security of facility). The public consultation session held on October 30, 2008 reiterated these concerns. A summary and discussion of the concerns is provided in Document 3.
The Ward Councillor is aware of this application and the staff recommendation.
FINANCIAL IMPLICATIONS
APPLICATION PROCESS TIMELINE STATUS
The application was processed by the “On Time Decision Date” established for the processing of Zoning By-law amendments.
SUPPORTING DOCUMENTATION
Document 1 Location Map
Document 2 Details of Recommended Zoning
Document 3 Consultation Details
DISPOSITION
City Clerk and Legal Services Branch, Legislative Services to notify the owner (Nasrin & Hania Zadegan, 1777 Montreal Road, Ottawa, ON K1J 6N1), applicant (Barry J. Hobin & Associates, c/o Wendy Brawley, 63 Pamilla Street, Ottawa, ON 1S 3K7), OttawaScene.com, 174 Colonnade Road, Unit #33, Ottawa, ON K2E 7J5, Ghislain Lamarche, Program Manager, Assessment, Financial Services Branch (Mail Code: 26-76) of City Council’s decision.
Infrastructure Services and Community Sustainability Department to prepare the implementing by-law, forward to Legal Services and undertake the statutory notification.
Legal Services to forward the implementing by-law to City Council.
LOCATION
MAP DOCUMENT 1
DETAILS OF RECOMMENDED ZONING DOCUMENT 2
Proposed
Changes to the Comprehensive Zoning By-law
The R1AA[1623] zone in Section 239 – Urban Exceptions be amended to add the following use and provisions:
1) Further use permitted: residential care facility
2) Minimum Rear Yard Setback for a residential care facility: 7.5 metres
3) Minimum Interior Side Yard Setback for a residential care facility: 7.5 metres
4) Maximum floor area, which means the total area of all floors, whether located above or below grade, measured from the interior of the outside walls for a residential care facility: 1520 m2
5) A maximum of 26 residents are permitted in a residential care facility.
6) Opaque screen required for a residential care facility:
a)
outdoor amenity area: an opaque screen is to be provided at a height of
2.13 metres, located along the perimeter of the outdoor amenity area, except
where it abuts the building
b) perimeter: an opaque screen is to be provided at a height of 2.13 metres, along all lot lines which abut a residential zone
7) Landscaping for a residential care facility: a landscaped buffer with a minimum width of 3 metres is required along all property lines abutting a residential zone.
8) Notwithstanding Section 109(3), parking for a residential care facility may be located in the provided front yard.
CONSULTATION DETAILS DOCUMENT
3
NOTIFICATION AND CONSULTATION PROCESS
Notification and public consultation was undertaken in accordance with the Public Notification and Public Consultation Policy approved by City Council for Zoning By-law amendments.
PUBLIC COMMENTS
Public consultation consisted of a Community Information and Comment Session on October 30, 2008. Approximately 20 members of the public attended.
The primary concerns expressed were the safety and security of the neighbourhood, the appropriateness of the use at the proposed location, the decline in property values and operational issues (intake/discharge procedures).
SUMMARY OF PUBLIC INPUT
Eighteen letters were received as a result of the public notification. The concerns raised and reasons for opposition to the proposal are the following:
1. The safety and security of the neighbourhood would be compromised, particularly in relation to attracting drug dealers. Great concern was expressed over the discharge procedure in that clients would be unescorted when they leave the facility.
2. The site is not an appropriate location for a withdrawal management centre given its proximity to a residential area, schools, group homes for youth and seniors residences. The traffic, both vehicular and ambulance, is expected to increase, and the structural changes are not in keeping with a residential building.
3. Concern that the residential care facility will decrease residential property values.
4. Minimum landscaping requirements were suggested: fencing around the outdoor amenity space, removal of the existing rear parking lot, restoration of original grading, and the planting of coniferous trees.
5. The proposed use is inconsistent with the current and historical use of the properties in the area and will impact on the quality of life in the residential neighbourhood. The gradual erosion of the residential nature of this portion of Montreal Road was raised.
Response
to Public Input
1. The applicants have indicated a willingness to consult with residents and review their operations.
2. The Comprehensive Zoning By-law requires a separation distance of 300 metres between group homes and 500 metres between shelters. No separation distance is specified between residential care facilities or residential care facilities and other uses. The centre will be a secure facility, both for the safety of the clients and residents of the community. Clients with pre-existing health issues will be referred to the hospital rather than the subject facility, therefore the number of ambulances to the site is expected to be minimal. The Transportation Brief in support of the application concluded that there is sufficient residual capacity during the peak hours to accommodate the traffic generated by the proposed development.
The preliminary building design reveals that consideration has been made to maintain the residential character of the building and the privacy for both the clients and abutting residents. The final elevations will be reviewed during the site plan control process.
3. Properties are assessed in relation to many different factors (up to 200 according to Municipal Property Assessment Corporation (MPAC)), including location (neighbourhood and market area), lot dimensions, living area, age of property, quality of construction, secondary structures and site features. The ‘abutment and proximity variable’ is one of a number of site considerations.
4. The proposal is to remove the rear parking lot to accommodate the addition, however, a portion of it will be re-instated with landscaping. The site plan review will include a review of the stormwater management and grading plans. The grading will be required to be modified to accommodate landscaping along the perimeter of the site. The landscaping plan will be reviewed during the site plan control process and form part of the site plan control agreement. Securities will be taken and will include the value of the landscaping proposed.
5. The Official Plan designates this site General Urban Area, which contemplates institutional uses in appropriate locations. Specific policies outline the considerations when reviewing development applications to ensure the compatibility and appropriateness of a development. Each application is reviewed independently, based upon the application and the context in which it is proposed.
COMMUNITY ORGANIZATION COMMENTS
Rothwell Heights Property Owners’ Association
The Property Owners’ Association has indicated that operational issues are very important to the surrounding community. Specific features such as secure building access, fencing, outdoor security lighting and cameras were important to be included in the site. Guidelines with respect to separation distances between other care facilities was questioned as was the impact of the use on the residents who may rely on wells for their domestic water supply.
The Association suggested that it would be in support of the proposal subject to specific conditions:
· The exception is only for a ‘residential care facility with a maximum of 26 residents’;
· The change in zoning is implemented only after an approved site plan; and
· The site design includes features that enhance the safety and security for both the neighbourhood and clients.
Staff Response
The recommended amendment proposes to add a ‘residential care facility’ to the permitted uses within the exception zone, limiting the floor area and number of residents permitted. Further development requirements, such as increased setbacks and required fencing and landscaping will minimize the impact of the use on abutting properties. Given the specific development requirements which are to be satisfied prior to site plan control approval, it is not necessary to delay a decision with respect to the use until site plan control approval is pending. The applicant has indicated a willingness to work with the community with respect to operating procedures in order to minimize safety concerns.
There have been two properties close to the subject site which have been identified as being serviced by both wells and municipal water. The water from these wells is being used for non-human consumption purposes (irrigation, pools and hot tubs). The required minimum setback between the Ecoflo shell and septic tank/pump chamber to any drilled well is 15 metres (Servicing Options Report, prepared by Novatech). Although the precise locations of these wells is not known, the separation distance between the on-site private sewage system and the property boundary of the two properties exceeds the 15-metre separation distance.
Rapport au / Report to
Comité de l'urbanisme et de l'environnement
Planning and Environment Committee
et au Conseil / and Council
le 21 novembre 2008 / November 21,
2008
Soumis par/Submitted by: Nancy Schepers, directrice municipale adjointe
Deputy City Manager,
Services d’infrastructure et Viabilité des collectivités
Infrastructure Services and
Community Sustainability
Personne-ressource / Contact Person
: Danny Page, gestionnaire intérimaire / Acting Manager Approbation des
demandes d'aménagement / Development Approvals
Planning Branch / Direction de l’urbanisme
613-580-2424, 27595;
Danny.Page@ottawa.ca
|
Ref N°:
ACS2008-ICS-PLA-0235 |
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OBJET : |
ZONAGE – 1777, chemin montréal (Dossier no d02-02-08-0105) |
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SUBJECT: |
ZONING - 1777 MONTRéAL ROAD |
RECOMMANDATION DU
RAPPORT
Que le Comité de l'urbanisme et de
l'environnement recommande au Conseil d'approuver une modification du Règlement
de zonage 2008-250 qui aurait pour effet de changer la désignation de zonage
R1AA[1623] du 1777, chemin Montréal afin de permettre un établissement de soins
pour bénéficiaires internes, comme le montre en détail le document 2.
REPORT RECOMMENDATIONS
That the Planning and
Environment Committee recommend Council approve an amendment to Zoning By-law
2008-250 to amend the R1AA[1623] zone of 1777 Montréal Road to permit a
residential care facility as detailed in Document 2.
CONTEXTE
Le terrain en question est situé du côté nord
du chemin Montréal, à l'est de la ruelle Beckenham. Il est actuellement occupé
par une maison unifamiliale de 724 mètres carrés sur un lot de
0,41 hectare avec une façade de 70 mètres sur le chemin Montréal. Un
permis de construire une « résidence diplomatique » avait délivré en
2004. L'immeuble sert actuellement de résidence unifamiliale, et les
propriétaires actuels cherchent depuis quelque temps à vendre la propriété.
L'utilisation projetée consiste en un centre de
désintoxication qui serait fréquenté par au plus 20 hommes et six femmes
aux prises avec une dépendance à l'alcool et (ou) aux drogues. L'établissement
serait en tout temps sous la supervision d'un personnel de deux ou trois
membres. Dans un tel établissement, le séjour des clients est ordinairement
d'une durée de cinq à sept jours et constitue la première étape du processus de
désintoxication.
La proposition consiste à rénover l'intérieur
de l'immeuble existant et à construire, du côté ouest de celui-ci, un rajout de
796-mètres carrés. Il est projeté d'ajouter un puits d'escalier du côté est.
L'abri de voiture et l'aire de stationnement existants dans la partie
nord-ouest du terrain seront supprimés pour faire place au rajout à l'immeuble;
le stationnement serait partiellement rétabli avec aménagement paysager. Onze
places de stationnement (une accessible aux handicapés) sont prévues dans
l'aire de stationnement reconfigurée à l'avant du terrain. L'enclos pour
ordures serait adjacent à l'aire de stationnement. Un espace d'agrément
paysager serait aménagé des côtés sud, nord et est l'immeuble et fermé d'un
écran de protection en bois.
Les utilisations du sol avoisinantes
comprennent un terrain résidentiel vacant à l'est et des utilisations
résidentielles attenantes des côtés nord, sud et ouest. Dans les directions
ouest et sud-ouest se trouvent des utilisations commerciales.
Le terrain est actuellement raccordé au service
municipal d'eau, mais a un système septique privé.
Objet de la
modification de zonage
Le requérant a présenté une demande de
modification de l'actuel zonage résidentiel en vue de faire autoriser le centre
de désintoxication projeté en tant qu'« établissement de soins pour
bénéficiaires internes ».
Selon la définition du Règlement de zonage, un
« établissement de soins pour bénéficiaires internes » est une
utilisation où sont fournis des soins internes supervisés ou des soins internes
de soutien à des personnes ayant besoin d’aide pour la vie quotidienne ainsi
que, le cas échéant, des soins médicaux ou infirmiers, des conseils ou des
services de soutien social réguliers, notamment les conseils médicaux et les
services personnels.
Zonage
actuel
Le terrain en question est actuellement zoné
R1AA[1623], c'est-à-dire une zone résidentielle de première densité, sous-zone
AA, avec exception 1623. Sont permis dans cette zone les maisons unifamiliales,
les jardins communautaires, les gîtes touristiques, les missions diplomatiques,
les foyers de groupe, les entreprises à domicile, les garderies, les parcs, les
maisons converties en maisons de retraire et les logements secondaires.
L'exception permet un bureau rattaché à une mission diplomatique et prévoit des
exigences précises de bandes tampons paysagées.
Zonage
proposé
La modification proposée conserverait le zonage
R1AA[1623], mais ajouterait un « établissement de soins pour bénéficiaires
internes » parmi les utilisations permises, sous réserve d'exigences
d'aménagement précises.
DISCUSSION
Plan officiel
Le terrain se trouve dans la zone urbaine
générale. Cette désignation permet l'aménagement d'un éventail et d'un choix
complet de types de logement pour répondre aux besoins des résidents, ainsi que
diverses autres utilisations : centre d'emploi, vente au détail, services,
culture, loisirs, divertissement et institutions. Le Plan officiel prévoit que
les demandes d'aménagement doivent être examinées en regard des articles 2.5.1
et 4.11. Les principes exposés à l'article 2.5.1 portent sur les objectifs de
conception lorsqu'il s'agit d'un nouvel aménagement dans un secteur bâti,
tandis que l'article 4.11 fait état des points à prendre en considération dans
l'évaluation de la compatibilité d'un aménagement.
De plus, le Plan officiel désigne ce segment du
chemin Montréal comme une artère principale. Cette désignation offre la
possibilité d'une transition graduelle à une utilisation du sol plus
typiquement urbaine. Les Directives d'esthétiques urbaine pour l'aménagement
des grandes artères, de mai 2006, reconnaissent également des emplacements
offrant des possibilités de densifier et d'améliorer l'aménagement de manière à
créer des environnements piétonniers attrayants, à contribuer au dynamisme des
nouveaux quartiers et à créer des espaces propices au transport en commun.
L'utilisation « établissement de soins
pour bénéficiaires internes »
Un
établissement de soins pour bénéficiaires internes convient au terrain en
question. Celui-ci, bien que dans la communauté de Rothwell Heights, est situé
sur le chemin Montréal, classé comme artère dans le Plan officiel. L'artère a pour
fonction de constituer un grand couloir public dans la communauté urbaine, ce
qui n'incite pas à la construction de maisons unifamiliales, étant donné la
nuisance sonore et visuelle de la circulation sur la jouissance d'une propriété
résidentielle. La superficie moyenne des terrains à proximité du terrain en
question est de 3 575 mètres carrés. Du fait de cette taille
relativement grande, la distance de séparation entre les immeubles est plus
importante. La proposition introduite une utilisation susceptible d'engendrer
un niveau d'activité plus élevé qu'une maison unifamiliale, mais cet
accroissement d'activité serait vraisemblablement acceptable, vu que le terrain
est de grande taille et que l'accès se fait à partir du chemin Montréal.
Les établissements de soins pour bénéficiaires
internes sont considérés comme des utilisations institutionnelles et sont
permises de droit dans les zones de petites institutions et de grandes
institutions (I1 et I2, respectivement) et dans la zone résidentielle de densité
cinquième densité (R5). Afin de réduire au minimum les effets d'une utilisation
institutionnelle qui peut se trouver à proximité d'utilisations résidentielles,
la taille et la densité de l'utilisation doivent être compatible avec le
caractère du quartier. Les dispositions de la zone R1AA continueront de
s'appliquer de façon générale, limitant la hauteur maximale des immeubles à 11
mètres et la marge minimale de retrait avant à cinq mètres. En ce qui concerne
la distance de séparation entre l'établissement de soins pour bénéficiaires
internes et une utilisation résidentielle, il convient d'accroître les marges
de retrait typiques des utilisations résidentielles de trois mètres pour une
cour latérale et de sept mètres pour une cour arrière. Dans la zone I1, des
marges de retrait minimales de 7,5 mètres pour la cour latérale et la cour
arrière sont exigées dans les cas où l'utilisation institutionnelle jouxte une
utilisation résidentielle. Ces marges de retrait seraient appropriées dans le
présent cas.
Afin d'atténuer davantage les effets de
l'utilisation projetée sur les utilisations résidentielles attenantes, un écran
opaque, sous forme de clôture et (ou) d'éléments paysagers, sera exigé. Un
écran opaque qui serait, selon les indications données par le requérant, une
clôture en planches non ajourée servira à cloisonner l'espace d'agrément
extérieur (situé des côtés nord, sud et est de l'immeuble). Un écran opaque
devra également être mis en place le long du périmètre du terrain contigu à une
zone résidentielle. Afin d'accroître la séparation visuelle et l'effet d'écran,
l'établissement projeté comportera une bande tampon paysagée, large d'au moins
de trois mètres, le long du périmètre du terrain contigu à une zone
résidentielle et composée de matériaux propres à faire écran aux propriétés
résidentielles. L'enclos pour ordures devra également être entouré d'un écran.
Superficie de plancher
La superficie de plancher projetée de
l'établissement est, conformément aux exigences du ministère de la Santé et des
Soins de longue durée, d'environ 1 520 mètres carrés. Cependant, la
définition de « superficie de plancher brute » appliquée fins du Règlement
de zonage fait abstraction des espaces de l'immeuble qui sont utilisés pour les
salles de services publics (machines, entretien, équipement électrique), les
couloirs, la buanderie, l'entrepôt et les salles de toilettes au commun, ainsi
que les aires d'agrément intérieures. La superficie de plancher brute qui
reste, calculée conformément au Règlement de zonage, est d'environ 384 mètres
carrés. Malgré cela, pour faire en sorte qu'aucune utilisation future de cette
propriété ne puisse, sans examen ultérieur, être agrandie au-delà de la
superficie de plancher projetée, il est recommandé de limiter la superficie de
plancher totale de l'immeuble à 1 520 mètres carrés, mesurée à partir
de la face intérieure des murs extérieurs. Ainsi, les parties de l'immeuble
exclues de la définition de la « superficie de plancher brute »
seraient par conséquent comprises.
Stationnement
Le Règlement de zonage exige que du
stationnement soit fourni à raison de 0,25 place par logement ou chambre, plus
une place par 100 mètres carrés de superficie de plancher brute utilisés pour
les soins médicaux ou infirmiers ou les services personnels. D'après les plans
d'étage préliminaires qui ont été fournis, une superficie de plancher de 253
mètres carrés destinée aux services est prévue les 16 chambres, ce qui se
traduit par une exigence de sept places de stationnement. Le plan
d'implantation préliminaire fait voir que ces places de stationnement peuvent
être aménagées sur le terrain.
Le paragraphe 109(3) du Règlement de zonage ne
permet pas que le stationnement soit aménagé dans la cour avant exigée ou
prévue. Il est donc proposé de maintenir l'emplacement général du
stationnement, mais d'en changer la configuration. La recommandation permet le
stationnement dans la cour avant prévue, mais non à l'intérieur de la marge
prescrite de 5,0 mètres, qui sera paysagée.
Services municipaux
Le terrain est actuellement raccordé au service
municipal d'eau, mais a un système septique privé. Le Plan officiel admet que
certains îlots bâtis disposent de services privés à l'intérieur de la zone des
services publics. Un aménagement peut être autorisé à condition qu'il soit
démontré que l'aménagement projeté :
a)
est
tributaire d'une situation dans laquelle les services publics ne sont pas, pour
le moment, techniquement ou raisonnablement disponibles;
b)
peut
être doté de services individuels privés conformément à l'article 4.4 du Plan
officiel;
c)
ne
compromettra pas l'aménagement à plus long terme dans le secteur raccordé aux
services publics.
Le Bureau des systèmes septiques d'Ottawa
(BSSO) a examiné le Rapport sur les options de viabilisation (système
septique) portant sur les changements projetés du système septique et a
indiqué que l'agrandissement prévu du système septique privé sur place est
acceptable. Le BSSO a exprimé des préoccupations, tant dans l'optique du Code
du bâtiment de l'Ontario que pour la bonne gestion du champ d'épuration, devant
le fait que l'aire d'agrément et la clôture projetées passeraient au-dessus du
champ d'épuration, Il a cependant indiqué que ces questions pouvaient être
réglées à l'étape de l'approbation du plan d'implantation.
Approbations ultérieures
L'aménagement de ce terrain fera l'objet d'un
examen plus poussé par la Ville lors du processus d'approbation du plan
d'implantation. À ce moment-là, des rapports détaillés de viabilisation et de
gestion des eaux pluviales devront accompagner les plans techniques,
l'information géotechnique, les plans d'étage et d'élévation définitifs, le
plan d'implantation et le plan d'aménagement paysager. Les recommandations
figurant dans les rapports et les dessins approuvés seront concrétisées du fait
de l'approbation du plan d'implantation et contenues dans l'accord de
réglementation du plan d'implantation. La Ville exigera des garanties.
Conclusion
Le projet d'établissement de soins pour
bénéficiaires internes convient au terrain en question. Il est conforme au Plan
officiel et, grâce au processus de réglementation du plan d'implantation, le
plan d'aménagement paysager sera examiné expressément en vue d'assurer
l'atténuation des effets néfastes sur les propriétés résidentielles. Les
modifications recommandées du Règlement de zonage auront pour résultats de
réduire encore davantage les effets de l'utilisation projetée sur les
utilisations résidentielles en augmentant les marges de retrait et en exigeant
des écrans. La superficie de plancher et l'occupation de l'immeuble sont
également définies au moyen du zonage, qui restreint la densité de
l'aménagement projeté ainsi que toute utilisation future du terrain.
CONSULTATION
Avis de la demande a été donné conformément à
la politique de la Ville sur les avis et les consultations publics.
Dix-huit mémoires écrits ont été présentés
mentionnant que la proposition influerait sur la sécurité des résidents du
secteur, que l'utilisation projetée ne respectait pas le caractère résidentiel
du quartier et que les valeurs foncières allaient diminuer. Des préoccupations
ont aussi été exprimées quant aux modalités de fonctionnement (procédures
d'accueil et de congé, sécurité de l'établissement). Ces préoccupations ont été
réitérées à la séance de consultation publique tenue le 30 octobre 2008. Un
résumé et une discussion de ces préoccupations figurent dans le document 3.
Le conseiller du quartier a été informé de la
demande et de la recommandation du personnel.
INCIDENCES FINANCIÈRES
S.O.
RESPECT DE L'ÉCHÉANCE DE
TRAITEMENT DE LA DEMANDE
La demande a été traitée avant la « date
de la décision en temps voulu » établie pour le traitement des demandes de
modification du Règlement de zonage.
DOCUMENTATION
Document 1 Plan
de position
Document 2 Détails
du zonage recommandé
Document 3 Détails
de la consultation
DÉCISION
La Direction du greffe et les services
juridiques, Services législatifs, avisera les propriétaires (Nasrin et Hania
Zadegan, 1777, chemin Montréal, Ottawa (Ontario), K1J 6N1), le requérant (Barry
J. Hobin & Associates, a/s Wendy Brawley, 63, rue Pamilla, Ottawa
(Ontario), 1S 3K7), OttawaScene.com,
174, chemin Colonnade, pièce 33, Ottawa (Ontario), K2E 7J5, Ghislain Lamarche, gestionnaire de programme,
Évaluation, Direction des services financiers (courrier interne 26-76) de la
décision du Conseil municipal.
Services d’infrastructure et Viabilité des
collectivités rédigeront le règlement de mise en œuvre, le feront parvenir aux
Services juridiques et amorceront le processus d'avis réglementaire.
Services juridiques transmettra le texte du règlement
de mise en œuvre au Conseil municipal.
PLAN
DE POSITION DOCUMENT 1
DÉTAILS DU ZONAGE RECOMMANDÉ DOCUMENT
2
Modifications proposées du Règlement
de zonage général
La zone R1AA[1623] à l'article 239 – Exceptions
urbaines, est modifiée par l'ajout de l'utilisation et des dispositions
suivantes :
1)
Autre
utilisation permise : établissement de soins pour bénéficiaires internes
2)
Marge
de retrait arrière minimale pour un établissement de soins pour bénéficiaires
internes : 7,5 mètres
3)
Marge
de retrait latérale intérieure minimale pour un établissement de soins pour
bénéficiaires internes: 7.5 mètres
4)
Superficie
de plancher maximale, comprenant la superficie totale de tous les planchers,
au-dessus ou au-dessous du niveau du sol, mesurée à partir de la face
intérieure des murs extérieurs pour un établissement de soins pour
bénéficiaires internes : 1 520 mètres carrés
5)
Nombre
maximal de résidents dans un établissement de soins pour bénéficiaires internes
: 26
6)
Exigences
d'écran opaque pour un établissement de soins pour bénéficiaires
internes :
a)
autour de l'aire d'agrément
extérieure : un écran opaque d'une hauteur de 2,13 mètres doit être
mis en place le long du périmètre de l'aire d'agrément extérieure, sauf où elle
est contiguë à l'immeuble
b)
sur le
périmètre : un écran opaque d'une hauteur de 2,13 mètres doit être mis en
place le long de toutes lignes de lot attenantes à une zone résidentielle
7)
Aménagement
paysager pour un établissement de soins pour bénéficiaires internes : une
bande tampon paysagée d'une largeur minimale de 3 mètres est exigée le long de
toutes lignes de lot attenantes à une zone résidentielle
8)
Nonobstant
le paragraphe 109(3), le stationnement pour un établissement de soins pour
bénéficiaires internes peut être situé dans la cour avant prévue.
DÉTAILS DE LA CONSULTATION DOCUMENT
3
PROCESSUS D'AVIS ET DE CONSULTATION
Les avis publics ont été donnés et
la consultation publique a été tenue conformément à la politique sur les avis
et les consultations publics approuvée par le Conseil municipal pour les
modifications du Règlement de zonage.
COMMENTAIRES DU PUBLIC
La consultation publique a consisté en une
séance communautaire d'information et de rétroaction, tenue le 30 octobre 2008.
Une vingtaine de membres du grand public y ont assisté.
Les principales préoccupations exprimées
portaient sur la sécurité du quartier, la pertinence de l'utilisation projetée
à l'endroit proposé, la baisse de la valeur des propriétés et les questions de
fonctionnement (procédures d'accueil et de congé).
RÉSUMÉ DES INTERVENTIONS DU PUBLIC
Dix-huit lettres ont été reçues à la suite de
l'avis public. Les préoccupations soulevées et les motifs d'opposition à la
proposition se résument comme suit :
1. La sécurité du quartier serait
compromise, en particulier en raison des trafiquants de drogues qui y seraient
attirés. La procédure de congé, par lequel les clients quitteraient
l'établissement sans être escortés suscite une grande inquiétude.
2. Le terrain n'est pas un endroit approprié
pour un centre de désintoxication étant donné sa proximité à un secteur
résidentiel, à des écoles, à des foyers de groupe et à des résidences pour
aînés. On s'attend à une augmentation de la circulation, tant de véhicules
ordinaires que d'ambulances, et les changements structurels prévus ne
respectent pas le caractère résidentiel de l'immeuble.
3. On se préoccupe de ce que l'établissement
de soins pour bénéficiaires internes entraînera une baisse de la valeur des
propriétés résidentielles.
4. Des exigences minimales d'aménagement
paysager sont proposées : une clôture autour de l'espace d'agrément
extérieur, la suppression de l'actuel terrain de stationnement à l'arrière, la
restauration du sol à son niveau originel et la plantation de conifères.
5. L'utilisation projetée est incompatible
avec l'utilisation actuelle et passée des propriétés dans le secteur et
influera sur la qualité de vie dans le quartier résidentiel. L'érosion
graduelle de la vocation résidentielle de ce segment du chemin Montréal a été
soulevée.
RÉponse AUX INTERVENTIONS DU PUBLIC
1. Le requérant a fait connaître sa volonté
de consulter les résidents et de réviser ses opérations au besoin.
2. Le Règlement de zonage général prescrit
une distance de séparation de 300 mètres entre les foyers de groupe et de 500
mètres entre les refuges. Aucune distance de séparation n'est précisée entre
les établissements de soins pour bénéficiaires internes ou entre les
établissements de soins pour bénéficiaires internes et d'autres utilisations.
Le centre sera un établissement sécuritaire, tant pour les clients que pour les
résidents de la communauté. Les clients ayant des problèmes préexistants de
santé seront dirigés vers les hôpitaux plutôt que vers l'établissement en
question. Par conséquent, le nombre d'ambulances arrivant à l'établissement
sera vraisemblablement minime. Le rapport sur les transports à l'appui de la
demande concluait à une capacité résiduelle suffisante aux heures de pointe
pour recevoir la circulation que produira l'aménagement projeté.
Le plan conceptuel préliminaire que
des efforts ont été faits pour préserver le caractère résidentiel de l'immeuble
et respecter la vie privée tant des clients que des résidents voisins. Les
élévations finales seront examinées au cours du processus de réglementation du
plan d'implantation.
3. L'évaluation des propriétés est faite en
fonction de nombreux différents facteurs (jusqu'à 200 selon la Société
d'évaluation foncière des municipalités (SEFM)), y compris l'emplacement (le
quartier et le secteur du marché), les dimensions du terrain, l'espace
habitable, l'âge de la propriété, la qualité de la construction, les structures
secondaires et les caractéristiques du site. La variable « contiguïté et
proximité » n'est que l'un des nombreux aspects pris en considération.
4. Il est proposé de supprimer le
stationnement arrière pour faire place au rajout, mais il sera rétabli en
partie et paysagé. L'examen du plan d'implantation comportera un examen des
plans de gestion des eaux pluviales et des niveaux du sol. Le niveau du sol
devra être changé en raison de l'aménagement paysager prévu sur le périmètre du
terrain. Le plan d'aménagement paysager sera examiné au cours du processus de
réglementation du plan d'implantation et fera partie de l'accord de
réglementation du plan d'implantation. Des garanties seront exigées et
comprendront la valeur des travaux de l'aménagement paysager projeté.
5. Selon le Plan officiel, ce terrain est
compris dans la zone urbaine générale, laquelle permet des utilisations
institutionnelles aux endroits appropriés. Des politiques particulières
précisent les facteurs à faire entrer en ligne de compte dans l'examen des
demandes d'aménagement afin d'assurer la compatibilité et le caractère approprié
d'un aménagement. Chaque demande est examinée isolément, en fonction de sa
valeur propre et du contexte dans lequel l'aménagement est proposé.
COMMENTAIRES DE L'ORGANISME COMMUNAUTAIRE
Association des propriétaires de Rothwell
Heights
L'Association des propriétaires a fait savoir
que les questions de fonctionnement revêtent une grande importance pour la
communauté avoisinante. Il est important que des éléments comme l'accès
sécuritaire à l'immeuble, la clôture, un éclairage et des caméras de sécurité
extérieurs soient prévus. Les lignes directrices relatives aux distances de
séparation avec d'autres établissements de soins ont été remises en question,
comme l'ont été les répercussions de l'utilisation projetée sur les résidents
qui peuvent avoir à utiliser des puits pour leur alimentation en eau
domestique.
L'Association a laissé entendre qu'elle
appuierait la proposition à certaines conditions précises :
·
l'exception
ne doit viser qu'un « établissement de soins pour bénéficiaires internes
ayant un maximum de 26 résidents »;
·
la
modification du zonage n'entrera en vigueur qu'après l'approbation du plan
d'implantation;
·
l'aménagement
conceptuel du site doit inclure des caractéristiques qui accroissent la
sécurité des résidents du quartier et des clients de l'établissement.
Réponse
du personnel
La modification recommandée propose l'ajout
d'un « établissement de soins pour bénéficiaires internes » aux
utilisations permises dans la zone d'exception zone, limitant la superficie de
plancher et le nombre of résidents. D'autres exigences d'aménagement, comme les
marges de retrait accrues, la clôture et l'aménagement paysager réduiront au
minimum les effets de l'utilisation projetée sur les propriétés attenantes. Vu
les exigences précises d'aménagement qui doivent être respectées avant
l'approbation du plan d'implantation, il n'est pas nécessaire de retarder la
décision concernant l'utilisation projetée tant que l'examen de la demande
d'approbation du plan d'implantation est en cours. Le requérant a fait savoir
qu'il était disposé à travailler avec la communauté relativement aux procédures
de fonctionnement afin de réduire au minimum les préoccupations de sécurité.
Il a été déterminé que deux propriétés à
proximité du terrain en question sont alimentées en eau à la fois de puits et
de l'aqueduc municipal. L'eau provenant de ces puits n'est utilisée qu'à des
fins autres que la consommation humaine (arrosage, piscines et cuves
thermales). La distance minimale séparant, d'une part, un caisson Ecoflo, une
fosse septique ou une chambre de pompage et, d'autre part, un puits foré est de
15 mètres (Rapport sur les options de viabilisation, préparé par
Novatech). Quoique l'emplacement de ces puits ne soit pas connu exactement, la
distance entre le système septique privé qui se trouve sur le terrain et la
limite des deux propriétés est supérieure à 15 mètres.