Rapport au/Report to
Comité de l’urbanisme et de l’environnement
Planning
and Environment Committee
Soumis
par/Submitted by : Nancy Schepers, Directrice municipale
adjointe
Deputy City Manager,
Urbanisme, Transport en commun et Environnement
Planning, Transit and the Environment
Personne-ressource/Contact Person : Karen Currie,
Gestionnaire/Manager, Approbation des demandes d’aménagement/Development Approvals
613-580-2424, poste/x 28310, Karen.Currie@ottawa.ca
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SUBJECT: |
RECOMMANDATIONS DU
RAPPORT
Que le Comité de l’urbanisme et de
l’environnement recommande au Conseil :
1.
d’approuver une modification au Règlement de
zonage de l’ancienne Ville de Gloucester en vue de changer le zonage du 741,
chemin Blair, de Rs4 (Zone résidentielle, maisons unifamiliales) à Rr1-X (Zone
résidentielle, maisons en rangée, assortie de l’exception « X »),
comme l’explique le document 2.
2.
d’approuver une modification au nouveau
Règlement de zonage général en vue de changer le zonage du 741, chemin Blair,
de R1WW[637] (Zone résidentielle de densité 1, sous-zone WW, assortie de
l’exception 637) à R3K[XXX] (Zone résidentielle de densité 3, sous-zone K,
assortie de l’exception « XXX »), comme l’explique le
document 2.
REPORT
RECOMMENDATIONS
That the Planning
and Environment Committee recommend Council:
1.
Approve an amendment to the former
City of Gloucester Zoning By-law to change the zoning of 741 Blair Road from
Rs4-Residential, Single Dwelling to Rr1-X, Row Dwelling Zone, Exception ‘X’ as detailed in Document 2.
2.
Approve an amendment to the new
Comprehensive Zoning By-law to change the zoning of 741 Blair Road from
R1WW[637], Residential First Density Zone Subzone WW, Exception 637 to
R3K[XXX]-Residential Third Density Subzone K[XXX] as detailed in Document 2.
CONTEXTE
Le bien-fonds est situé du côté est du chemin
Blair, au nord du chemin de Montréal. D’une superficie de 2 903 m² et
d’une façade d’environ 43 m le long du chemin Blair, il compte
actuellement une maison isolée et un garage accessoire qui seront enlevés pour
permettre l’aménagement proposé.
Les utilisations du sol adjacentes comprennent,
au nord, des utilisations résidentielles sous forme de maisons isolées, au sud,
une station-service, à l’est, des utilisations commerciales et résidentielles,
et à l’ouest le campus du Conseil national de recherches du Canada (CNRC).
Les parties nord-est et est du terrain
comportent un affleurement rocheux représentant une dénivellation d’environ
3,5 mètres, tandis qu’au nord, un autre affleurement rocheux sépare le
terrain et la cour arrière des propriétés résidentielles attenantes par une
différence de niveau allant (croissant d’ouest en est) de 1,3 à 4,1 m. Le
reste du terrain est généralement plat. Divers arbres y poussent, surtout le
long du périmètre. La propriété est entièrement clôturée.
Objet de la modification de zonage
Un changement de zonage a été demandé afin de
permettre l’aménagement de cinq maisons jumelées accessibles depuis le chemin
Blair par une rue privée interne.
Un plan conceptuel d’aménagement accompagne la demande.
Il propose la construction de 10 logements, correspondant à une densité de
34 logements par hectare et à une surface construite d’environ 30 p. 100. Chaque
logement dispose d’un garage et de places de stationnement de surface, et trois
places de stationnement pour visiteurs sont prévues. Le lotissement sera
raccordé à l’infrastructure d’aqueduc et d’égouts séparatifs existante.
Pour faciliter l’aménagement, les requérants
demandent que l’on fasse exception à certaines exigences relatives à la Zone
Rr-1 – maisons en rangée, notamment que soient réduits le nombre minimal de
places de stationnement pour visiteurs et la largeur minimale de l’allée
exigés.
Zonage actuel
Le zonage Rs-4 actuel permet la construction de
maisons isolées sur des lots d’une superficie d’au moins 555 m² et d’une
façade d’au moins 9 m. Conformément à ces dispositions, le 741 du chemin
Blair pourrait être divisé en quatre lots qui accueilleraient chacun une maison
isolée.
Zonage proposé
Le zonage proposé permettrait la construction
de cinq habitations jumelées, pour un total de 10 logements, sous réserve
d’exigences d’aménagement particulières.
DISCUSSION
Le bien-fonds fait partie du « secteur
urbain général », désignation qui permet l’aménagement d’un large éventail
de types d’habitations qui répondent aux besoins des résidents, ainsi que de lieux
de travail, de commerces de détail, de services, et d’utilisations culturelles,
récréatives, institutionnelles et de divertissement. Le Plan officiel stipule
que tout remplissage résidentiel doit satisfaire à la politique no 3
de la sous-section 3.6.1 ainsi qu’aux dispositions des sous-sections 2.5.1
et 4.11. Ensemble, ces politiques réunissent des critères visant à assurer la
compatibilité de l’aménagement intercalaire avec le tissu urbain existant. La
croissance de la ville passe notamment par le remplissage du secteur urbain,
lorsqu’il est possible d’optimiser l’utilisation de terrains viabilisés et de
réduire la consommation de sites nouveaux. Les aménagements intercalaires
nécessitent une bonne conception pour réunir à la fois qualité et densité accrue.
Conformément à l’esprit du Plan officiel, la
Ville a rédigé des Directives d’esthétique urbaine pour les logements
résidentiels intercalaires de densité faible ou moyenne afin d’appuyer la
conception d’habitations compatibles.
Analyse
Le terrain visé se situe à l’entrée du secteur résidentiel
constitué de maisons isolées au nord et assure une transition entre des
utilisations résidentielles et non résidentielles. Bien qu’il soit considéré
comme faisant partie de Rothwell Heights, il est séparé, sans être isolé, des autres
utilisations résidentielles par sa topographie de même que par sa façade
donnant sur le chemin Blair. En effet, cette propriété est la seule à avoir une
façade donnant sur le chemin Blair dans tout l’îlot s’étendant du chemin de Montréal à la rue Nichol, à
environ 150 m au nord du terrain visé.
Les habitations jumelées conviennent à cet
emplacement, permettant une densification et une transition d’utilisation du
sol adéquates entre les maisons isolées et les utilisations non résidentielles.
Bien que cette forme d’habitation soit encore inexistante dans le quartier,
elle conférera à l’aménagement une échelle appropriée et humaine, sera
compatible avec les maisons isolées attenantes et offrira des espaces paysagés
caractéristiques d’un aménagement de faible densité. Les 10 logements
proposés formeront une petite communauté. L’aménagement sera configuré de telle
sorte que les entrées de cour et les portes de garage seront peu visibles
depuis le chemin principal, et la voie d’accès unique réduira le nombre
d’entrées de cour donnant sur le chemin Blair, laissant ainsi plus de place aux
espaces paysagés en bordure de celui-ci et contribuant à la qualité du paysage
de rue.
L’aménagement intercalaire proposé donne un
choix d’habitations et met à profit des terrains déjà viabilisés et adjacents à
des réseaux d’infrastructure et de transport existants. L’emplacement est situé
à proximité du centre-ville et d’autres secteurs d’emploi, notamment le campus
du CNRC et le corridor commercial du chemin de Montréal. Des services
commerciaux se trouvent à quelques minutes de marche, le long du chemin de
Montréal, et le centre commercial St‑Laurent n’est pas très loin. Dans le
voisinage, plusieurs écoles offrent l’enseignement jusqu’au niveau secondaire.
Également à quelques minutes de marche, deux parcs, le parc Quarry et le parc
Birdland, possèdent des installations de loisirs actifs ou passifs.
Le plan conceptuel montre que l’aménagement peut offrir
une protection adéquate des utilisations adjacentes : une clôture d’au moins
2 m de haut sera requise en bordure des utilisations résidentielles
contiguës pour définir la limite, préserver la vie privée et atténuer le risque
d’éblouissement causé par les phares de véhicules, et une bande paysagée de 3 m
de large longera la
limite nord de la propriété pour marquer et embellir la séparation entre les
constructions proposées et existantes.
Considérations relatives à la
circulation
Selon les critères énoncés dans les Lignes
directrices relatives aux évaluations des répercussions sur les transports,
approuvées par le Conseil municipal, une évaluation des répercussions sur les
transports n’est pas nécessaire à l’égard de la proposition, car le réseau de
transport adjacent pourra absorber l’augmentation du volume de circulation
générée par l’aménagement. Le Plan officiel classe les chemins de Montréal et
Blair (tronçon situé au sud du chemin de Montréal) comme des artères conçues
pour le déplacement de nombreux automobiles, camions, piétons, cyclistes et
véhicules de transport en commun sur de longues distances. Le tronçon du chemin
Blair situé au nord du chemin de Montréal est considéré comme une route
collectrice principale qui a pour fonction de relier les collectivités et de
distribuer la circulation entre le réseau d’artères et le réseau de routes
locales. Les détails concernant l’accès à la propriété seront précisés et
confirmés au moment de l’approbation de la réglementation du plan
d’implantation.
Raccordement aux services publics
Un rapport
sur la viabilisation a été soumis pour appuyer la proposition. Des conduites
d’égouts pluviaux et sanitaires ainsi qu’une conduite principale d’eau sont
déjà installées dans l’emprise du chemin Blair. Le rapport conclut que ces
services sont adéquats pour subvenir aux besoins du réaménagement proposé. Des
mesures de gestion des eaux pluviales ramèneront les débits de pointe aux
niveaux admissibles autorisés. La conception technique détaillée des systèmes
sera arrêtée à l’étape de l’approbation de la réglementation du plan
d’implantation.
Stationnement sur les lieux
Le Règlement de zonage no 333
de 1999 exige pour les habitations jumelées deux places de stationnement par
logement, ce qui correspond à 20 places de stationnement dans le cas
présent. La proposition prévoit 26 places de stationnement, certaines dans
un garage et d’autres en surface. Le nouveau Règlement de zonage général
proposé n’exige qu’une place de stationnement par logement. Ainsi, la
proposition répond à ce chapitre aux exigences de l’un ou l’autre des
règlements.
Le Règlement de zonage de l’ancienne Ville de
Gloucester établit le nombre de places de stationnement exigées pour les
visiteurs à 20 p. 100 des places de stationnement requises.
Selon ce calcul, l’aménagement tel qu’il est proposé devrait avoir quatre
places de stationnement pour visiteurs, alors qu’il n’en prévoit que
trois : il en manque donc une. Bien que le nombre total de places de
stationnement soit supérieur au nombre exigé, les places supplémentaires ne
bénéficieront qu’à certains logements et ne seront pas mises à la disposition
des visiteurs des logements auxquels n’est assorti que le nombre minimal de
places requis. Dans ce secteur, le chemin Blair comporte une voie de
circulation dans chaque direction et est desservi par un circuit de transport
en commun. Par conséquent, le stationnement sur rue doit être minimal. En
outre, les véhicules ne doivent pas être garés sur le terrain des commerces
avoisinants sans l’autorisation du propriétaire du commerce en question. Pour toutes
ces raisons, le personnel ne recommande pas la réduction du nombre de places de
stationnement requis pour les visiteurs. Il convient toutefois de souligner que
le règlement harmonisé n’exige aucune place de stationnement pour visiteurs
pour les lotissements de maisons jumelées. Selon la date à laquelle sera
déposée la demande d’approbation du plan d’implantation, l’aménagement pourrait
devoir être assujetti à la disposition la plus restrictive. Au chapitre du
stationnement, cela se traduirait, pour le projet en cause, par l’obligation de
fournir deux places de stationnement par logement ainsi que des places de
stationnement pour visiteurs.
Largeur minimale de l’allée
Le personnel a conclu que la réduction demandée
de la largeur minimale de l’allée pour la faire passer de 7,5 à 6 m
laisserait un espace de manœuvre suffisant. Cette réduction ne doit s’appliquer
qu’au tronçon de la rue privée où n’aboutit aucune entrée de cour individuelle.
La rue s’élargira à 7,5 m à l’angle du chemin Blair afin d’offrir
suffisamment d’espace pour les virages et l’observation de la circulation,
ainsi qu’à la hauteur des entrées de cour. En outre, les véhicules de pompiers
seront capables de manœuvrer dans l’espace prévu.
Le Règlement de zonage général proposé permet
des places de stationnement en file pour les visiteurs sur une voie privée à
l’intérieur d’un complexe immobilier, pourvu que la voie privée ait une largeur
minimale de 8,5 m. Le plan d’implantation prévoit une allée privée de
8,6 m de large, dont 6 m seront destinés à la circulation et
2,6 m, à une voie de stationnement en file.
Règlement
de zonage de l’ancienne Ville de Gloucester (Règlement no 333
de 1999)
Les articles 6.2.16.1.6 et 7 stipulent que pour
tout lot comportant plus d’une habitation, chaque parcelle doit satisfaire aux
exigences de façade et de superficie minimales de la zone où il est situé. Or,
aucune largeur de façade et superficie minimales ne sont précisées pour des
habitations jumelées dans la zone en question. Celles-ci sont plutôt stipulées
dans les dispositions relatives au zonage adapté au terrain en cause :
chaque logement doit comporter une façade de lot minimale de 6,5 m et une
superficie minimale de 170 m².
Selon l’article 6.13.2.6, une distance minimale de
5 m doit séparer l’habitation de la limite de la parcelle où est située l’allée. Cette exigence
ne peut être satisfaite pour les logements se trouvant de part et d’autre de
l’entrée, et il convient de réduire la distance minimale à 1,4 m, puisque
l’espace réduit serait situé entre l’allée et le côté des maisons, et non leur façade, où la vie privée
et l’éblouissement des phares de véhicules seraient plus préoccupants. Il est
prévu que cet espace sera paysagé, et une partie du côté des maisons jouxtant
l’allée correspond en fait au garage.
Règlement de zonage général préliminaire
L’aménagement proposé est considéré comme un
complexe immobilier aux termes du Règlement de zonage général préliminaire et
donc assujetti aux exigences propres à ce type d’aménagement. Le retrait minimal
du mur d’un bâtiment résidentiel par rapport à une voie privée est réduit à
1,4 m (plutôt que 1,8 m). La largeur et la superficie minimales de
lot exigées sont augmentées pour tenir compte des exigences actuelles d’une
largeur minimale d’environ 40 mètres et d’une superficie minimale
d’environ 2 900 m² pour l’ensemble de la parcelle. La hauteur
maximale des bâtiments est aussi réduite, passant de la limite générale de
11 m pour les constructions résidentielles à 10,7 m. Des retraits minimaux
de 6 m pour la cour arrière, de 3 m pour la cour latérale intérieure
jouxtant la ligne de lot nord et de 1,4 m pour la cour latérale intérieure
adjacente à la limite de propriété sud sont exigées.
Autres autorisations
L’aménagement du terrain sera examiné davantage
au cours du processus d’approbation de la réglementation du plan
d’implantation, pour lequel une étude sur le bruit, un rapport géotechnique, un
rapport de viabilisation, un plan d’implantation, un plan d’aménagement
paysager et des plans techniques devront être fournis. Le public ayant exprimé
des préoccupations concernant l’ombre qui sera faite à leur propriété, une
étude d’ombre sera également requise. Toute recommandation découlant des
rapports devra être approuvée en même temps que le plan d’implantation.
Conclusion
Le personnel recommande un zonage modifié limitant
l’aménagement du terrain visé de manière à réduire au minimum le risque de
répercussions sur les propriétés avoisinantes tout en satisfaisant aux
objectifs du Plan officiel. Le zonage proposé permettrait un aménagement de densité accrue, mais
aussi un aménagement paysager et des mesures d’isolement adéquats pour atténuer
l’incidence nuisible sur les constructions existantes.
RÉPERCUSSIONS
ENVIRONNEMENTALES
Une évaluation environnementale de site de
phase II a été préparée pour appuyer la demande. L’exercice devait
examiner toute répercussion potentielle sur le terrain découlant de
l’utilisation de la propriété adjacente au sud, au 1649 du chemin
de Montréal, aux fins de l’exploitation d’une station-service, et de son
utilisation passée comme poste d’essence/station-service. L’analyse
d’échantillons de sol et d’eau a révélé que l’utilisation adjacente ne semblait
pas avoir d’effet nuisible sur le sol et l’eau souterraine du bien-fonds visé.
En outre, il a été jugé qu’aucune autre étude environnementale et qu’aucun
programme de décontamination ne s’avéraient nécessaires pour le moment.
CONSULTATION
Avis a été donné de la demande, conformément à la
politique municipale sur les avis publics et la consultation. Une quinzaine de communications écrites ont été reçues, exprimant la
crainte que la proposition ne respecte pas le caractère du secteur, est trop
dense, n’est pas suffisamment isolée des utilisations résidentielles adjacentes,
ne comporte pas un nombre suffisant de places de stationnement pour visiteurs,
augmentera trop le volume de circulation sur le réseau routier ou compromettra
le droit à la vie privée des résidents des propriétés adjacentes,
préoccupations qui ont été répétées à la séance de consultation publique tenue
le 28 février 2008. Le document 3 résume les commentaires formulés.
Le conseiller municipal du quartier connaît le
dossier et les recommandations du personnel.
RÉPERCUSSIONS FINANCIÈRES
CALENDRIER DE TRAITEMENT
DES DEMANDES – ÉTAT DE LA DEMANDE
Cette demande n’a pas été traitée avant la date
de « décision en temps voulu » établie pour le traitement d’une
demande de modification du Règlement de zonage en raison de la complexité des
questions liées à la compatibilité de l’aménagement proposé et de la tenue
nécessaire d’une séance communautaire d’information et de commentaires.
DOCUMENTATION D’APPUI
Document 1 Plan
de situation
Document 2 Détails
du zonage recommandé
Document 3 Compte
rendu des consultations publiques
Document 4 Plan
d’implantation préliminaire
SUITE À DONNER
La Division des services au Conseil municipal
et aux comités de la Direction du greffe communiquera la décision de la Ville
au propriétaire (Bill Metz, Routeburn Blair Corp., 446, chemin Cloverdale,
Ottawa (Ontario) K1M 0Y6), au
requérant (Lloyd Phillips, Lloyd Phillips & Associates Ltd., 1501, avenue
Carling, bureau 200, Ottawa (Ontario) K1Z 7M1), à OttawaScene.com
(174, chemin Colonnade, bureau 33, Ottawa (Ontario) K2E 7J5), ainsi qu’à Ghislain Lamarche, gestionnaire de
programme, Évaluation, Direction des services financiers (code de
courrier 26-76).
Le personnel du Service de l’urbanisme, du transport
en commun et de l’environnement rédigera le règlement de mise en œuvre et le
transmettra à Services juridiques, de même qu’il publiera les avis
réglementaires.
La Direction des services juridiques
transmettra le règlement de mise en œuvre au Conseil municipal.
PLAN DE SITUATION DOCUMENT
1
DÉTAILS DU ZONAGE RECOMMANDÉ DOCUMENT
2
A. Règlement
de zonage de l’ancienne Ville de Gloucester (Règlement no 333
de 1999)
1. La
carte 1C du Règlement de zonage de l’ancienne Ville de Gloucester sera
modifiée afin de changer le zonage du 741 du chemin Blair de Zone
résidentielle, maisons unifamiliales (Rs4) à Zone résidentielle, maisons en
rangée, assortie de l’exception « X » (Rr1[EX]), tel que l’illustre
le document 1.
2. L’exception « X »
sera ajoutée à l’article 6.18 – Exceptions aux zones résidentielles
urbaines, pour inclure la disposition spéciale suivante :
Nonobstant toute disposition contraire du
présent Règlement, les exceptions suivantes s’appliquent aux terrains auxquels
le zonage Rr1[EX] est attribué :
1)
Nonobstant
l’article 6.13.1, les seules utilisations principales permises sont les
habitations jumelées et les maisons unifamiliales;
2)
La
densité résidentielle nette maximale est de 34 logements par hectare;
3)
Nonobstant
l’article 6.13.2.6, la distance minimale de construction d’une habitation
depuis la limite de la parcelle où est située l’allée est de 1,4 m;
4)
Nonobstant
l’article 3.17.1, une allée d’une largeur minimale de 6 m doit être
aménagée lorsqu’il s’agit d’une rue privée et là où aucune entrée de cour
individuelle n’y aboutit;
5)
Nonobstant
l’article 6.2.16.1.6, lorsque plus d’une habitation jumelée privée est
aménagée sur un lot, chaque parcelle résidentielle à usage exclusif doit avoir
une façade minimale de 6,5 m;
6)
Nonobstant
l’article 6.2.16.1.7, lorsque plus d’une habitation jumelée privée est
aménagée sur un lot, chaque parcelle résidentielle à usage exclusif doit avoir
une superficie minimale de 170 m2.
B. Règlement
de zonage général préliminaire de la Ville d’Ottawa
1. La
carte de zonage du Règlement de zonage général de la Ville d’Ottawa sera
modifiée afin de changer le zonage attribué au 741 du chemin Blair, soit
Zone résidentielle de densité 1, sous-zone WW, assortie de
l’exception 637 (R1WW[637]), à Zone résidentielle de densité 3, sous-zone K,
assortie de l’exception « xxx » (R3K[xxx]), tel que l’illustre
le document 1.
2. Une
exception sera ajoutée à l’article 239 – Exceptions urbaines, pour inclure
les dispositions suivantes :
1)
Nonobstant
le point (2) du tableau 131, le retrait minimal d’un mur d’un
bâtiment à utilisation résidentielle depuis une voie privée est de 1,4 m;
2)
Les
seuls types de logement principal permis sont le complexe immobilier,
l’habitation isolée et l’habitation jumelée;
3)
Nombre
maximal de logements : 10;
4)
Largeur
minimale de lot : 40 m;
5)
Superficie
minimale de lot : 2 900 m2;
6)
Hauteur
maximale de bâtiment : 10,7 m;
7)
Retrait
minimal de cour avant : 6 m;
8)
Retrait
minimal de cour arrière : 6 m;
9)
Retrait
minimal de cour latérale intérieure contiguë à une zone ou à une utilisation
résidentielle : 3 m;
10)
Retrait
minimal de cour latérale intérieure contiguë à toute autre zone :
1,4 m.
COMPTE RENDU DES CONSULTATIONS PUBLIQUES DOCUMENT
3
PROCESSUS D’AVIS PUBLICS ET DE CONSULTATION
Des avis ont été donnés et une
consultation publique a eu lieu conformément à la politique municipale sur les
avis publics et la consultation approuvée par le Conseil municipal pour les
modifications apportées au règlement de zonage.
COMMENTAIRES DU PUBLIC
La consultation du public s’est faite au moyen
d’une séance communautaire d’information et de commentaires tenue le
28 février 2008. Environ 32 résidents y ont assisté.
RÉSUMÉ DES COMMENTAIRES DU PUBLIC
Les préoccupations suivantes ont été
communiquées par écrit ou exprimées à la séance communautaire d’information et
de commentaires :
1)
Le
nombre de logements proposé rend l’aménagement trop dense.
2)
Les
retraits de cour et la clôture proposés ne séparent pas adéquatement
l’aménagement des utilisations résidentielles existantes.
3)
Le
nombre de places de stationnement proposé pour les visiteurs est insuffisant,
ce qui risque d’occasionner le stationnement de véhicules dans les rues locales
ou sur les propriétés commerciales adjacentes.
4)
L’espace
réservé au stockage de la neige est insuffisant.
5)
L’ampleur
des travaux d’excavation (dynamitage, forage et creusage) nécessaires à
l’aménagement de la propriété soulève des inquiétudes. Les travaux risquent
d’endommager les propriétés adjacentes.
6)
La
hauteur des bâtiments et leur élévation vue du nord risquent d’avoir des
répercussions sur les propriétés résidentielles adjacentes et de compromettre
le droit à la vie privée de leurs occupants. En outre, le bruit et le volume de
circulation générés par l’aménagement risquent d’avoir une incidence sur le
secteur résidentiel existant.
7)
La
proposition risque d’avoir des répercussions sur la fluidité de la circulation
sur le chemin Blair et, dans sa configuration actuelle, l’intersection des
chemins Blair et de Montréal n’est peut-être pas en mesure de servir
adéquatement un volume de circulation accru. La sécurité des piétons risque
également d’en souffrir.
8)
La
proposition n’est pas compatible avec le quartier et son emplacement à l’entrée
de Rothwell Heights ou n’en respecte pas le caractère.
9)
L’aménagement
s’intègre mal à l’allure de « parc » du secteur et ne comprend pas
assez d’arbres et de végétation.
10)
Il
faudrait avoir plus de renseignements sur l’emplacement prévu des conteneurs à
déchets et des bacs de recyclage ainsi que sur le point de collecte.
RÉPONSE AUX COMMENTAIRES DU PUBLIC
1)
à 4) Les préoccupations soulevées par la communauté relativement à la densité,
à la zone tampon et au stationnement sont traitées dans la section Discussion
du rapport principal. L’enlèvement obligatoire de la neige déblayée constituera
une condition d’approbation du plan d’implantation.
5)
L’accord
de réglementation du plan d’implantation réglera les questions de construction
particulières au terrain visé.
6)
Il a
été précisé que les bâtiments comporteraient au plus trois étages et une hauteur
maximale de 10,7 m. Pour respecter l’affleurement rocheux, les logements
situés au nord‑est sont censés avoir un sous-sol à entrée directe à
l’arrière et, par conséquent, auront, depuis le nord-est et l’est, l’apparence
de structures à deux étages ou à un étage et demi. Une limite de 10,7 m de
hauteur est appropriée et correspond à la hauteur maximale habituellement
imposée dans les zones résidentielles. La dénivellation procure une zone tampon
naturelle et, étant donné que le niveau du sol du terrain visé est inférieur à
celui des utilisations résidentielles environnantes, les structures proposées
sembleront avoir deux étages vues du nord, mais trois étages vues du chemin.
La disposition stratégique des portes et la
conception des habitations attenantes au chemin Blair devraient leur donner
l’apparence d’habitations isolées, de sorte qu’elles s’harmoniseront avec le
caractère de la communauté existante composée entièrement de maisons de ce
type. Des allées piétonnières relieront les entrées au trottoir bordant le
chemin Blair et établiront ainsi un lien entre les domaines privé et public. Un
espace paysagé est également proposé à cet endroit pour adoucir la transition
entre la rue et l’aménagement résidentiel et mettre en valeur le point d’entrée
de la communauté tout en offrant des aires d’agrément pour les résidents.
La conception des toits sera examinée dans le
cadre de la réglementation du plan d’implantation.
7)
La
réalisation d’une évaluation des répercussions sur les transports n’est pas
nécessaire pour le projet en cause, une telle évaluation n’étant requise que
lorsqu’il est estimé que l’aménagement proposé générera un volume de
circulation de plus de 75 véhicules par heure (déplacements dans les deux
directions, aux heures de pointe). L’intersection des chemins Blair et de
Montréal est déjà dotée de feux de circulation et, selon le dénombrement de
véhicules qui y a été effectué, le niveau de service aux heures de pointe
correspond à la catégorie B et parfois à la catégorie A. Vu la taille
de l’aménagement dont il est question, l’incidence sur le niveau de service
sera négligeable. En outre, des trottoirs longent les chemins Blair et de
Montréal.
8)
Il a
été précisé que les bâtiments seront conçus de manière à donner l’apparence
d’habitations isolées et qu’ils seront examinés plus en détail à l’étape de la
réglementation du plan d’implantation. Pour atténuer l’effet de masse, les
bâtiments seront décalés de manière à rompre l’aspect visuel de mur en petites
sections.
9)
Le
plan d’aménagement paysager sera examiné à l’étape de la réglementation du plan
d’implantation. Une clôture d’au moins 2 m de haut sera installée en
bordure des utilisations résidentielles contiguës.
10)
L’emplacement,
la conception et l’aménagement paysager de l’espace réservé aux conteneurs à
déchets et aux bacs de recyclage seront étudiés à l’étape de la réglementation
du plan d’implantation. L’installation de dalles de béton à l’entrée a été
demandée pour faciliter la collecte municipale.
COMMENTAIRES D’UN ORGANISME COMMUNAUTAIRE
Association des propriétaires fonciers de
Rothwell Heights
La position adoptée par l’Association est que
l’aménagement proposé pour le terrain visé est approprié dans la mesure où il
réunit les conditions suivantes : restriction du nombre total de logements
à six, augmentation des retraits de cour avant et latérale par rapport à ceux
initialement proposés et aménagement d’une large bande paysagée dans les cours
avant et latérales.
Par conséquent, à l’égard du plan révisé,
l’Association appuie l’augmentation des retraits de cour avant et latérale,
mais doute de la faisabilité de l’aménagement paysager, la surface étant
presque entièrement rocheuse. En outre, elle déplore le manque de
renseignements sur les arbres et leur protection et estime que les exigences du
règlement en matière de places de stationnement pour visiteurs et de largeur
des entrées de cour doivent être respectées.
PLAN D’IMPLANTATION PRÉLIMINAIRE DOCUMENT
4
