Rapport au / Report to :
Comité des services organisationnels
et du développement économique
Corporate Services and Economic Development Committee
et au Conseil / and Council
Le 2 octobre 2007 / 02 October 2007
Soumis
par /Submitted by : Nancy Schepers,
Directrice municipale adjointe /
Deputy City Manager,
Urbanisme, Transport en commun et Environnement / Planning, Transit
and the Environment
Personne-ressource /
Contact Person : Rob Mackay, Directeur par intérim / Acting Director, Viabilité
économique et durabilité de l’environnement / Economic and Environmental
Sustainablity,
613 580-2424, poste 22632;
Rob.Mackay@ottawa.ca
RECOMMANDATIONS DU
RAPPORT
Que le Comité des services organisationnels et du développement économique recommande au Conseil de :
1. donner son aval à la demande de subvention pour la remise en valeur des friches industrielles présentée par la Société d’aménagement de Beechwood-Sud, propriétaire du 100, rue Landry, que cette demande ne dépasse pas 1 231 625 $ et qu’elle soit versée à la Société d’aménagement de Beechwood-Sud pendant au plus dix (10) ans, sous réserve de la mise en œuvre des modalités de l’entente sur la subvention pour la remise en valeur des friches industrielles et conformément à celles‑ci;
2.
confier au personnel la tâche de
conclure avec la Société d’aménagement de Beechwood-Sud une entente de
subvention pour la remise en valeur des friches industrielles, dans laquelle
seront stipulées les modalités du versement de la subvention pour la remise en
valeur des friches industrielles, en vue de la remise en valeur du 100, rue
Landry, à la satisfaction de la directrice municipale adjointe, Urbanisme,
Transport en commun et Environnement, du chef du Contentieux et de la
trésorière municipale;
3.
veiller à dispenser la Société
d’aménagement de Beechwood-Sud du versement de redevances d’aménagement
ultérieures dans le réaménagement proposé au 100, rue Landry, jusqu’à
concurrence de 2 555 000 $, en vertu de l’article 7t) du
Règlement sur les redevances d’aménagement 2004‑298 et des lignes
directrices du Programme de dispense des redevances d’aménagement en cas de
contamination, avalisées par le Conseil le 28 mars 2007.
CONTEXTE
Le 25 avril 2007, le Conseil
municipal a adopté le Plan d’amélioration communautaire (PAC) pour le
réaménagement des friches industrielles. Les friches industrielles consistent
en des propriétés industrielles et commerciales abandonnées, inoccupées ou
sous-exploitées, où l’activité par le passé s’est traduite par la contamination
réelle ou perçue de l’environnement ainsi que l’abandon et la détérioration
d’immeubles. Le PAC pour le réaménagement des friches industrielles comporte un
cadre complet de programmes incitatifs, notamment le Programme de subventions
pour la remise en valeur de sites et le Programme de réduction des droits
exigibles pour les permis de construire.
La Société d’aménagement de
Beechwood-Sud a présenté une demande de subvention pour la remise en valeur des
friches industrielles en vue du nettoyage du 100, rue Landry, propriété de
3,91 hectares actuellement inoccupée. À cette propriété se trouvait jadis
une aciérie (la Dominion Bridge).
L’aciérie Dominion Bridge a exercé
ses activités à cette propriété de 1909 à 1970. Elle y a laissé des matériaux
de remblai dans la construction de lignes de collecte principales et le
nivellement global du terrain. Les matériaux de remblai (conformément à
l’évaluation environnementale de site de phase II par l’entreprise Golder
Associates) ont subi l’incidence de fortes concentrations de métaux et de
quantités infimes d’hydrocarbures et d’hydrocarbures aromatiques polycycliques.
Ces matériaux, qui couvrent toute la superficie du site, se situent à une
profondeur allant de 1 à 2 mètres sous la surface du sol.
Le site répond aux critères de
« friche industrielle », aux termes du PAC pour le réaménagement des
friches industrielles de la Ville.
Le présent document a pour objet la
présentation, au Comité et au Conseil pour fins d’approbation, de la demande de
subvention pour la remise en valeur du 100, rue Landry.
ANALYSE
Le Programme de subvention pour la
remise en valeur de sites consiste en une subvention axée sur la hausse des
taxes foncières, laquelle résulte du réaménagement de la propriété.
Les subventions correspondront à
50 % de la portion municipale de la hausse des taxes foncières qui
résulteront du réaménagement. Ces subventions seront versées chaque année
pendant au plus dix ans ou jusqu’à ce que le total des versements de subvention
corresponde au total des coûts admissibles, la période la plus courte étant
retenue. La Ville ne versera la subvention annuelle qu’une fois les taxes
foncières acquittées intégralement chaque année.
Les éléments de coût que sont
l’évaluation environnementale du site, l’assainissement et la gestion des
risques dans une subvention approuvée en vue de la remise en valeur du site
peuvent s’appliquer aux redevances d’aménagement à verser, sous réserve de
l’approbation du Conseil. La réduction maximale des redevances d’aménagement
correspond à 50 % de ces éléments de coût.
Le Programme de réduction des droits
exigibles pour les permis de construire procure un autre incitatif, sous forme
de subvention, correspondant à 30 % des droits versés pour le permis de
construire d’un projet pour lequel est approuvée une subvention en vue de la
remise en valeur du site. Cette subvention est versée à titre d’élément d’une
subvention en vue de la remise en valeur du site.
La demande de subvention du 100, rue Landry
La documentation qu’il faut
présenter à la Ville dans le cadre d’une demande de subvention pour la remise
en valeur de sites est répertoriée dans le Document 2. Après avoir passé
en revue la demande de subvention, le personnel de la Ville a jugé qu’elle
répondait intégralement aux critères.
Assainissement
proposé / gestion des risques
La démarche d’assainissement du site
consistait à établir les critères axés sur les risques propres au site à
certaines parties du site pour ensuite procéder à l’assainissement des autres
parties du site en fonction de critères généraux, conformément à la
partie XV.1 de la Loi sur la
protection de l’environnement ainsi que des règlements et normes y
afférent.
L’incidence de la contamination du
site est confinée à la matrice du sol, de sorte que le sol contaminé sera
retiré par excavation puis déplacé vers un site d’enfouissement homologué par
le ministère de l’Environnement. Tous les matériaux contaminés sur le site
entrent dans la catégorie des déchets solides non dangereux. L’entreprise
Golder Associates évalue à près de 95 000 tonnes la quantité de matériaux
contaminés qu’il faut retirer du site. Le ministère de l’Environnement a
accepté la démarche proposée en vue de l’assainissement du site, de
l’évaluation des risques et de la gestion des risques.
Plan de réaménagement
proposé
Le 24 octobre 2006, la
Ville a approuvé la demande de réglementation du plan d’implantation ayant
trait au 100, rue Landry. Cette demande comporte trois tours d’habitation, soit
deux immeubles d’appartements de 20 étages et un immeuble de 9 étages
comportant 193 appartements pour aînés. Elle englobe également
60 immeubles collectifs en bande (maisons en rangée superposées) de même
que 76 maisons en rangée.
Coûts admissibles à la subvention en vue de la remise en valeur du site
Aux termes du guide du Programme de
subvention pour la remise en valeur de site, le demandeur doit présenter divers
documents techniques qui serviront à déterminer l’admissibilité et les coûts
admissibles à la subvention en vue de la remise en valeur du site. Après avoir
passé en revue la demande, le personnel a déterminé que le total des coûts
admissibles à la subvention en vue de la remise en valeur de cette friche
industrielle s’établit à 7 573 250 $. De ce montant, les coûts
admissibles au Programme de dispense des redevances d’aménagement en cas de
contamination s’établissent à 5 100 000 $. La ventilation des
coûts admissibles figure au Document 3.
Calcul de la
subvention pour la remise en valeur de site et de la dispense des redevances
d’aménagement
Compte tenu qu’il est précisé dans
le PAC pour le réaménagement des friches industrielles de la Ville d’Ottawa que
le total de l’ensemble des subventions et dispenses de redevances d’aménagement
ne doit pas dépasser 50 % du coût de remise en valeur des terrains et
immeubles en question, le plafond des coûts admissibles s’établit à
3 786 625 $.
En fonction des formules que
comporte le PAC approuvé, la dispense des redevances d’aménagement est de
2 555 000 $ et la subvention en vue de la remise en valeur du
site s’établit à 1 231 625 $. Les calculs figurent dans le
détail au Document 4.
Aux fins de l’évaluation de la
hausse de taxe municipale ultérieure la plus élevée et de la période de
remboursement la plus précoce de la subvention, il est présumé dans
l’exemplification du présent document que la première phase sera intégralement
terminée d’ici trois ans. La première phase est celle pendant laquelle la plus
grande partie de l’aménagement a lieu. La deuxième phase correspond à la fin de
la construction de l’une des trois tours d’habitation. Les hypothèses
détaillées et les calculs figurent au Document 5. Si le programme de
construction se maintenait à ce rythme, le remboursement de la subvention pour
la remise en valeur se ferait en trois ans.
En réalité, il se peut que certaines
parties de l’aménagement dans chacun des éléments prennent davantage de temps à
terminer, de sorte que le remboursement de la subvention dépendra concrètement de
la vitesse à laquelle l’aménagement se termine. La période prévue au programme
s’étend jusqu’à dix ans à partir du premier versement ou jusqu’à ce que la
subvention annuelle ait permis de payer tous les coûts admissibles, la période
la plus courte étant retenue.
Au fil des ans, bien qu’il y ait eu
plusieurs propositions de réaménagement du 100, rue Landry, aucune de ces
propositions ne s’est concrétisée à cause des importantes entraves financières
à surmonter dans la mise en œuvre des projets de quelque type que ce soit à ce
site.
Avantages tirés par la collectivité
Avantages économiques
Dans l’ensemble, l’incidence
économique de l’aménagement proposé est évaluée à 100 millions de dollars.
Au chapitre de la construction, ce montant se rapporte à 136 maisons en
rangée ou maisons en rangée superposées, à 385 appartements et à
193 logements pour aînés. Pendant la période d’assainissement et de
construction, d’importants avantages économiques directs ou indirects se feront
sentir dans l’économie de la région sous forme de salaires versés, de matériaux
et de services de construction ainsi que de location de matériel, vu l’ampleur
du projet d’aménagement. Ces avantages économiques s’étendront pendant la
période de construction, soit de trois à cinq ans. Selon les évaluations, près
de 800 années-personnes au titre de l’emploi direct et
1 400 années-personnes au titre de l’emploi indirect résulteront de
ce projet pendant la période de construction.
Une fois terminées la construction
et l’occupation par étapes, plus de 700 nouveaux ménages
(1 200 personnes) aux revenus, modes de vie et besoins d’achat variés
contribueront, par l’achat de produits et services, à injecter de nouveaux
capitaux dans le village avoisinant de Beechwood et les quartiers en périphérie
(comme ceux situés le long du chemin Montréal ou au centre-ville).
Aux termes de la nouvelle évaluation
résidentielle, plus de 172 millions de dollars s’ajouteront au relevé
d’évaluation des impôts fonciers une fois le projet à maturité. Selon le
personnel, une hausse de plus de 1 million de dollars par année aux impôts
fonciers municipaux est à prévoir, après déduction de la subvention pour la
remise en valeur de site. Il s’agit d’une hausse considérable par rapport aux
impôts municipaux actuels de l’ordre de 22 000 $ par année.
En outre, ce projet rapportera à la
Ville plus de 2,54 millions de dollars en valeur actuelle sous forme de
redevances d’aménagement, de droits d’aménagement autres et de droits de permis
de construire.
ORIENTATIONS STRATÉGIQUES DE LA VILLE
La gestion de la croissance et de
l’urbanisme compte parmi les priorités des orientations stratégiques de la
Ville. L’intégration de la
nouvelle croissance sans heurts aux communautés établies constitue un
objectif important.
En règle générale, la densification
résidentielle permet d’atteindre les objectifs globaux de gestion urbaine de la
Ville qui s’inscrivent dans une croissance sensée; plutôt que d’opter pour
l’étalement des limites de service (vers de nouveaux emplacements), elle permet
une réutilisation accrue des investissements actuels en infrastructures
municipales. Le plan actuel et approuvé quant à l’aménagement du 100, rue
Landry intègre de nombreux principes de développement durable tels que
l’établissement de construction et d’espaces de stationnement compacts, le
raffermissement du lien entre l’aménagement résidentiel à densité élevée et le
transport en commun de même que la prestation de logements supplémentaires au
sein de la collectivité urbaine actuelle. Dans l’ensemble, le fait de favoriser
la densification résidentielle de friches industrielles comme celle du 100, rue
Landry comporte également de nombreux avantages économiques, sociaux et
environnementaux favorables aux quartiers avoisinants et à l’économie du
milieu.
RÉPERCUSSIONS ENVIRONNEMENTALES
Une fois approuvée la subvention en vue de la
remise en valeur du site, celle‑ci favorisera le réaménagement de cette
friche industrielle et permettra d’appuyer les principes de gestion de la
croissance de la stratégie Ottawa 20/20. Elle favorisera également une gestion
responsable des aspects de l’environnement de la Ville, conformément à la
Stratégie environnementale, afin d’assurer l’évaluation, l’assainissement ou la
gestion des risques en bonne et due forme des sites contaminés avant leur aménagement.
Le réaménagement des friches industrielles compte parmi les stratégies
fondamentales de promotion des réinvestissements dans les secteurs urbains
actuels et de réduction du besoin d’étalement vers de nouveaux emplacements.
L’assainissement et le réaménagement des friches industrielles contribuent à
l’atteinte de l’objectif « air, eau et terre propres » de la
Stratégie environnementale.
CONSULTATION
s.o.
RÉPERCUSSIONS FINANCIÈRES
Conformément au PAC pour le réaménagement des
friches industrielles, si la présente demande de subvention pour la remise en
valeur du site est approuvée, la Ville fournira au propriétaire une subvention
correspondant à 50 % de la hausse des taxes municipales. Dans ce cas‑ci,
la subvention maximale s’établira au total à 1 231 625 $. Le
versement de cette subvention serait calculé annuellement puis versé chaque
année jusqu’à ce que le total des coûts admissibles soit repayé, ou au plus
pendant dix ans, la période la plus courte étant retenue. Cette subvention
annuelle pourrait être remboursée au plus tôt d’ici environ trois ans. La Ville
se mettrait alors à recueillir et à retenir la partie municipale complète de la
hausse de taxe.
Aux termes du Programme de subvention pour la
remise en valeur de sites, le calcul de la subvention annuelle versée par la
Ville au propriétaire est fondé sur la hausse de taxe générée par l’aménagement
attribuable au programme d’incitatifs financiers dans le réaménagement des
friches industrielles.
La Ville retiendra 15 % de la hausse de
taxe municipale par année en concomitance avec la période visée par la
subvention, jusqu’au remboursement intégral des coûts admissibles. Les fonds
qui en résultent seront déposés dans un compte de leadership municipal. À
l’exemple d’un fonds renouvelable (compte de capital), celui‑ci servira à
appuyer la Stratégie de remise en valeur des friches industrielles. Les fonds
de ce compte serviront à offrir diverses subventions ne s’appuyant pas sur les
impôts fonciers, tel qu’il est décrit dans la Stratégie et le PAC, ou à couvrir
les coûts des ETP des Services financiers.
Aucune
taxe ne fera l’objet d’un remboursement en 2007. Puisque les éléments approuvés
dans le présent projet seront mis de l’avant en 2008, la Division des recettes
passera en revue les calculs des impôts ayant fait l’objet d’un remboursement.
Ce projet compte parmi ceux pour lesquels la Division des recettes au sein des
Services financiers nécessitera un nouveau poste EPT. Ce poste exigé par les
Services financiers sera financé au moyen du compte de leadership municipal.
Les lignes directrices de
transition, approuvées et adoptées par le Conseil municipal aux termes du PAC
pour le réaménagement des friches industrielles, permettent la prise en compte
des propositions reçues avant le 16 janvier 2007 aux termes de
l’ancien programme d’exemption des redevances d’aménagement. Dans ce cas‑ci,
le demandeur avait présenté sa demande en août 2006, conformément aux
dispositions de ce programme. Sous réserve d’une autorisation par voie de
motion du Conseil, les règlements actuels ayant trait aux redevances
d’aménagement prévoient une exemption en versement des droits propres à la
croissance dans le réaménagement aux terres contaminées, ci‑après
appelées friches industrielles. Ce règlement ne fait pas l’objet d’un plafond
obligatoire de l’aide financière pertinente, de sorte que la dispense maximale
aux redevances d’aménagement aurait couvert l’intégralité des coûts admissibles
d’assainissement du site (5 111 000 $) ou jusqu’au maximum des
redevances d’aménagement payables, lequel est évalué à
3 695 000 $ en redevances d’aménagement non recueillies dans le
cas de ce site, si ce maximum est autorisé au titre des dispositions de la
transition.
En outre, puisque le demandeur a
consenti à ce que sa demande soit prise en compte aux termes de la subvention
pour la remise en valeur des friches industrielles plutôt que des dispositions
de transition, la dispense aux redevances d’aménagement, si elle est approuvée,
s’établirait à 2 555 000 $. Le demandeur sera encore tenu de rembourser
le solde des redevances d’aménagement évalué dans l’aménagement intégral de ce
site au moment de la délivrance des permis de construire. Ce solde est évalué à
1 140 000 $.
La diminution des redevances
d’aménagement constitue un incitatif économique considérable dans la promotion
du réaménagement et de la revitalisation des friches industrielles.
L’approbation du présent rapport pourra se traduire par une réduction à des
recettes de redevance et d’aménagement évaluées à 2 555 000 $
qui ne seront pas payables au moment de la délivrance des permis de construire.
La réduction ne peut être compensée
par une hausse aux droits des autres catégories (Loi sur les redevances d’aménagement, 1997, L.O. 1997,
chap. 27, art. 5(6) par. 3). Toute réduction à la collecte des
redevances d’aménagement qui résulte d’une exemption peut entraîner un manque à
gagner dans le financement à l’appui des projets axés sur la croissance. Ce
manque à gagner sera traité dans l’examen quinquennal du règlement sur les
redevances d’aménagement comme l’exige la loi.
DOCUMENTS À L’APPUI
Document 1 Plan
de révision
Document 2 Exigences
des demandes de subvention pour remise en valeur
Document 3 Coûts
admissibles aux subventions pour remise en valeur
Document 4 Calcul de la subvention pour remise en valeur et de la dispense des redevances d’aménagement
Document 5 Évaluation des prochaines hausses d’impôts fonciers de la Ville et de la subvention municipale annuelle payable
DÉCISION
La Direction des services juridiques
doit préparer l’entente de subvention pour la remise en valeur des friches
industrielles
La Direction des services du
bâtiment du Service de l’urbanisme, du transport en commun et de
l’environnement recevra un avis selon lequel les responsables de l’aménagement
aux propriétés ne sont pas tenus de verser des redevances au moment de la
délivrance des permis de construire, jusqu’à concurrence de
2 555 000 $ en redevances d’aménagement qui s’appliqueraient
habituellement. Cependant, les responsables devront payer ces redevances d’aménagement
une fois que ce montant est atteint au moment de la délivrance du permis de
construire, conformément au barème pertinent des droits de redevances
d’aménagement.
Le Service de l’urbanisme, du transport en
commun et de l’environnement et la Direction des services financiers du Bureau
du directeur municipal doivent concevoir une démarche administrative globale
dans la mise en œuvre d’un programme d’incitatifs financiers pour le
réaménagement des friches industrielles, notamment en ce qui concerne la
présente demande.
Le Service de l’urbanisme, du transport en
commun et de l’environnement doit faire le suivi du rendement de la présente
demande de subvention puis préparer à ce sujet un rapport d’étape dans le cadre
du rapport annuel de suivi du réaménagement des friches industrielles présenté
au Conseil.
Le Service de l’urbanisme, du transport en
commun et de l’environnement doit signaler la décision du Conseil aux
propriétaires et demandeurs (Neil Malhotra, Société d’aménagement de
Beechwood-Sud, 201, avenue Gladstone, bureau 2001, Ottawa ON, K2P 0Y6)
ainsi qu’au vérificateur (C. Warren Stroud, 486, avenue Gladstone,
Ottawa ON, K1R 5N8).
On a conçu un guide du Programme de
subvention pour la remise en valeur de sites dans le cadre de l’administration
du programme des incitatifs financiers relatifs aux friches industrielles. Ce
guide montre aux demandeurs les exigences détaillées afin de remplir une
demande complète pour prise en compte de l’aide financière par la Ville aux
termes du programme de subvention. Le demandeur doit présenter divers documents
techniques qui détermineront son admissibilité et les coûts admissibles à la
subvention pour la remise en valeur. Voici les documents qu’il faut
présenter :
- toutes
les études environnementales (EES de phase I, EES de phase II,
Mesures correctives prévues et Évaluation des risques);
- un
plan de travail détaillé et l’évaluation des coûts établis par une
personne compétente (conformément à la Loi
sur la protection de l’environnement et au Règlement 153/04 de
l’Ontario, dans sa version modifiée, pour l’ensemble des travaux
admissibles d’assainissement environnemental, d’évaluation des risques et
de gestion des risques);
- l’estimation
des coûts fournie par un entrepreneur de bonne foi en ce qui touche les
coûts admissibles de remise en valeur et de réaménagement;
- un
ensemble de dessins d’exécution ou de plans d’architecture détaillés;
- une valeur d’évaluation estimée postérieure au projet, préparée par
un expert-conseil du secteur privé en impôts fonciers.
Le demandeur (propriétaire inscrit) ou l’agent
qui agit au nom du propriétaire inscrit est tenu de remplir toute la demande,
d’apposer toutes les signatures nécessaires et de faire la déclaration sous
serment.
Voici l’estimation des coûts admissibles à la
subvention pour remise en valeur du 100, rue Landry :
|
|
Coûts
admissibles
|
Coût réel ou estimé |
|
1 |
Études environnementales |
131 000 $[1] |
|
2 |
Assainissement environnemental |
4 250 000 $ |
|
3 |
Remblai propre et nivellement |
275 000 $ |
|
4 |
Contrôles environnementaux et d’ingénierie
conformément au plan de travail, à l’évaluation de travail et à l’évaluation
des risques |
300 000 $ |
|
5 |
Suivi, tenue et mise en fonction des travaux
d’ingénierie, conformément au plan de travail et à l’évaluation des risques |
150 000 $ |
|
6 |
Primes d’assurance en matière d’environnement |
4 000 $ |
|
|
Total des coûts
admissibles à la dispense des RA en cas de contamination |
5 110 000 $ |
|
7 |
Coût de l’étude de faisabilité du projet |
10 000 $ |
|
8 |
Versement de 30 % des droits de permis
de construire estimés[2] |
400 000 $ |
|
9 |
Amélioration de l’infrastructure sur place,
dont les services d’eau, les égouts sanitaires et les installations de
gestion des eaux pluviales |
1 456 000 $ |
|
10 |
Construction ou amélioration de
l’infrastructure extérieure aux lieux, si nécessaire, pour permettre
l’assainissement et la remise en valeur de la propriété |
597 250 $ |
|
|
Total des coûts
admissibles à la subvention pour remise en valeur |
7 573 250 $ |
Compte tenu des données ci‑dessus, le total des coûts admissibles
à la subvention de remise en valeur des friches industrielles s’établit à
7 573 250 $. De ce montant, 5 110 000 $ sont
admissibles à la dispense des redevances d’aménagement en cas de contamination[3].
CALCUL DE LA
SUBVENTION POUR REMISE EN VALEUR ET
DE LA DISPENSE DES REDEVANCES D’AMÉNAGEMENT DOCUMENT 4
Il est précisé dans le PAC pour le réaménagement
des friches industrielles à Ottawa que le total de l’ensemble des subventions
et dispenses de redevance d’aménagement ne doit pas dépasser 50 % du coût
de remise en valeur desdits terrains et immeubles.
|
1 |
Total des coûts admissibles – tiré du document 3 |
7 573 250 $ |
|
2 |
Total du plafond à 50 % de la ligne 1 |
3 786 625 $ |
|
3 |
Évaluation des redevances d’aménagement (RA) |
3 695 000 $ |
|
4 |
Total des coûts admissibles à la dispense des RA tiré du
document 3 –total des points 1 à 6 |
5 110 000 $ |
|
5 |
Plafond à 50 % de la ligne 4 – dispense des redevances
d’aménagement* |
2 555 000 $ |
|
6 |
Redevances d’aménagement payables moins le montant à la ligne 5
(ligne 3 -ligne 5)** |
1 140 000 $ |
|
7 |
Plafond des coûts admissibles moins la dispense des RA (ligne 2 ‑
ligne 5) |
1 231 625 $ |
|
8 |
Total de la subvention pour
la remise en valeur payable |
1 231 625 $ |
* La
dispense maximale des redevances d’aménagement correspond à 50 % des
éléments de coût de ligne 4 si le site se trouve en région prioritaire.
Or, le site se trouve à tout juste 400 mètres du chemin Montréal, lequel
constitue un « couloir prioritaire de transport en commun » ainsi
qu’un « couloir de transport en commun rapide à venir ». Cet endroit
répond aux critères de secteur prioritaire aux termes du PAC pour le
réaménagement des friches industrielles, de sorte que la dispense maximale de
50 % peut s’appliquer.
La dispense de
redevances d’aménagement s’établit à 2 555 000 $ (ligne 5
ci‑dessus).
Les redevances
d’aménagement payables sont de 1 140 000 $ (ligne 6 ci‑dessus).
** Une fois approuvée la subvention pour la
remise en valeur, les éléments de coût que sont l’évaluation, l’assainissement
et la gestion des risques environnementaux d’un site peuvent s’appliquer aux
redevances d’aménagement payables, sous réserve de l’approbation du Conseil.
Le total de la
subvention de remise en valeur payable est de 1 231 625 $
(ligne 8 ci‑dessus).
ÉVALUATION DES
PROCHAINES HAUSSES D’IMPÔTS FONCIERS
DE LA VILLE ET DE LA SUBVENTION MUNICIPALE ANNUELLE
PAYABLE DOCUMENT 5
Impôts fonciers et taux d’imposition
foncière préalables au projet
L’évaluation de la valeur actuelle
(2007) du 100, rue Landry s’établit à 1 283 000 $ et entre dans
la catégorie des immeubles d’habitation. Les impôts fonciers, qui s’établissent
actuellement à près de 25 802,33 $ sont ventilés comme suit :
Tableau 1
|
Partie de l’impôt foncier municipal |
22 415,21 $ |
|
Partie de la taxe scolaire |
3 387,12 $ |
|
Rajustement du plafond d’imposition |
0 |
Total de l’impôt foncier
préalable au projet
|
25 802,33 $ |
L’impôt
foncier est payé intégralement.
Compte tenu de la valeur
d’évaluation postérieure au projet préparée par Deloitte & Touche S.R.L.[4],
telle que présentée dans le cadre de la demande, on a évalué qu’une fois tout
le projet terminé, la valeur d’évaluation de la propriété, postérieure au
projet et qui englobe tous les immeubles, s’établira à près de
173 101 000 $ (dollars de 2007).
La ventilation s’établit
comme suit :
|
76 maisons en rangée
(propriété franche)[5] |
25 152 000 $ |
|
60 maisons en rangée
superposées (copropriété)[6] |
13 644 000 $ |
|
Immeuble d’habitation en
copropriété de 195 logements[7] |
54 390 000 $ |
|
Immeuble d’habitation en
copropriété de 190 logements |
52 915 000 $ |
|
Résidence pour aînés de
193 logements[8] |
27 000 000 $ |
|
TOTAL, valeur d’évaluation post. à la construction |
173 101 000 $ |
Dans un tel projet
d’envergure, les étapes d’aménagement dépendront de l’état du marché. Le
demandeur a précisé que la première étape du projet s’amorcera vers la fin de
l’année et son achèvement pourra nécessiter de deux à trois ans. La première
étape englobe 76 maisons en rangée, 60 maisons en rangée superposées,
une tour d’habitation de 195 logements de même qu’une résidence pour aînés
de 193 logements. La deuxième étape comporte l’achèvement d’un immeuble
d’habitation de 190 logements.
Aux fins de l’évaluation des hausses ultérieures à l’impôt municipal
pendant la période de remboursement à l’étude, il est présumé que tous les
éléments ci‑dessus dans la première étape seront terminés en trois ans.
En réalité, il se peut que des points d’aménagement dans chacun des éléments
soient menés à terme après cette période; cela dit, si l’aménagement du lieu se
faisait rapidement, le tableau ci‑dessous refléterait cette situation.
Il importe de souligner que la hausse de taxe
constitue une estimation et qu’elle donne une orientation quant à l’ampleur du
paiement possible le plus élevé, dans l’hypothèse où tout le travail aux
immeubles est terminé et réévalué et que les impôts fonciers ont été prélevés
et acquittés en trois ans.
Aux termes de l’administration du programme de
subvention, les subventions à verser seront fondées sur l’évaluation foncière
réelle (y compris la résolution des appels) par la Société d’évaluation
foncière des municipalités (SÉFM) aux propriétés améliorées. Le taux
d’imposition actuel s’appliquerait. Pour avoir droit à un remboursement de la
taxe, il faudrait payer les impôts intégralement pendant un an puis se
conformer à toutes les modalités, à la satisfaction de la Ville, telles que
précisées dans l’entente juridique conclue entre la Ville et le demandeur. Ce
remboursement sera plafonné à 50 % de la partie municipale de la hausse
aux impôts fonciers au cours de la période préalable au projet pendant laquelle
l’impôt foncier municipal est payé.
Le programme s’étend pendant au plus dix ans à partir
du premier versement ou jusqu’à ce que la subvention annuelle permette de
couvrir tous les coûts admissibles, la période la plus courte étant retenue.
Impôt
foncier municipal et taux d’imposition foncière annuel postérieur au
projet – étape I
|
Type de
logement |
Évaluation estimée |
Taux d’imposition municipal* |
Impôt municipal estimé |
|
76 maisons en rangée |
25 152 000 $ |
0,9307 % |
234 089 $ |
|
60 maisons en rangée
superposées |
13 644 000 $ |
0,9307 % |
126 984 $ |
|
Tour d’habitation –
195 logements |
54 390 000 $ |
0,9307 % |
506 207 $ |
|
Maison pour aînés |
27 000 000 $ |
0,9307 % |
251 289 $ |
|
TOTAL |
120 186 000 $ |
|
1 118 569 $ |
*
Catégorie d’imposition des immeubles d’habitation et des logements
résidentiels. En 2007, ces deux catégories comportaient les mêmes taux d’imposition.
Prochaine hausse de taxe municipale évaluée =
prochaine taxe municipale évaluée moins le pourcentage de taxe municipale
préalable au projet (2007). Autrement dit, 1 118 569 $ (du
tableau 2) ‑ 22 415 $ (du tableau 1) =
1 096 154 $.
Une fois déterminée la prochaine hausse de taxe
municipale, compte tenu du facteur de subvention de 50 % (telle qu’établie
par le Conseil dans le PAC), la subvention annuelle s’établirait à
548 077 $. La grille de versement possible se trouve dans le tableau
suivant.
Tableau 3
Grille de subvention pour la remise en valeur
Année
|
Hausse de l’impôt municipal ($) |
Facteur de subvention |
Subvention municipale ($) |
Total cumulatif ($) |
|
1 |
1 096 154 $ |
50 % |
548 077 $ |
548 077 $ |
|
2 |
1 096 154 $ |
50 % |
548 077 $ |
1 096 154 $ |
|
3 |
1 096 154 $ |
50 % |
135 471 $ |
1 231 625 $ |
Dans l’administration
de cette subvention, chaque rangée sera calculée chaque année en fonction de la
nouvelle évaluation, du taux d’imposition, des impôts payés et de la hausse
réelle de l’impôt municipal de façon à établir le versement réel de la
subvention. Si la première étape de l’aménagement se termine en trois ans, le
versement de la subvention se limitera à trois ans. La grille réelle de
versement s’étendra vraisemblablement au‑delà de cette période, mais en
aucun cas au‑delà de dix ans à compter du premier versement.
Tableau 4
Estimation des changements à l’impôt foncier municipal – conditionnelle à
l’étape I
|
Année |
Imposition
actuelle |
Nouvelle
imposition |
Hausse
à l’impôt municipal |
Subvention
de 50 % |
15 %
au FRLMFI* |
Recettes |
|
1 |
22 415 $ |
1 118 569 $ |
1 096 154 $ |
548 077 $ |
82 211 $ |
465 866 $ |
|
2 |
22 415 $ |
1 118 569 $ |
1 096 154 $ |
548 077 $ |
82 211 $ |
465 866 $ |
|
3 |
22 415 $ |
1 118 569 $ |
1 096 154 $ |
135 471 $ |
20 320 $ |
940 363 $ |
|
4 |
22 415 $ |
1 118 569 $ |
1 096 154 $ |
|
|
1 096 154 $ |
|
5 |
22 415 $ |
1 118 569 $ |
1 096 154 $ |
|
|
1 096 154 $ |
|
6 |
22 415 $ |
1 118 569 $ |
1 096 154 $ |
|
|
1 096 154 $ |
|
7 |
22 415 $ |
1 118 569 $ |
1 096 154 $ |
|
|
1 096 154 $ |
|
8 |
22 415 $ |
1 118 569 $ |
1 096 154 $ |
|
|
1 096 154 $ |
|
9 |
22 415 $ |
1 118 569 $ |
1 096 154 $ |
|
|
1 096 154 $ |
|
10 |
22 415 $ |
1 118 569 $ |
1 096 154 $ |
|
|
1 096 154 $ |
|
TOTAL |
224 150 $ |
11 118 56 9 $ |
10 096 154 $ |
1 231 625 $ |
184 742 $ |
9 545 173 $ |
* FRLMFI –
Fonds renouvelable de leadership municipal des friches industrielles
|
Nouvelle portion d’impôt foncier municipal
(hausse d’impôt) de l’année 1 à 10 |
$10,096,154 |
|
Valeur de la subvention pour la remise en
valeur de l’année 1 à 3 |
1 231 625 $ |
|
Contribution au FRLMFI en fonction de la
hausse d’impôt de l’année 1 à 3 |
184 742 $ |
|
Nouvelle portion
nette de l’impôt foncier municipal de l’année 1 à 10 |
9 545 173 $ |