Report to/Rapport au :
Corporate Services and Economic Development
Committee
Comité des services
organisationnels et du développement économique
and Council / et au Conseil
25 September 2006 / le 25
septembre 2006
Submitted by/Soumis par :
John L. Moser, Acting Deputy City Manager/Directeur municipal adjoint par
intérim,
Planning and Growth
Management/Urbanisme et Gestion de la croissance
Contact Person/Personne ressource : Rob Mackay,
Manager, Strategic Projects
Strategic Projects and Economic Development
(613) 580-2424 x22632, Rob.Mackay@ottawa.ca
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OBJET : |
PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ – CENTRE-VILLE D’ORLÉANS |
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SUBJECT: |
PUBLIC-PRIVATE
PARTNERSHIP - ORLÉANS TOWN CENTRE |
RECOMMANDATIONS DU RAPPORT
Que le Comité des services organisationnels et du
développement économique recommande au Conseil :
1.
d’autoriser le personnel à clore les négociations ainsi qu’à conclure et
à signer les ententes requises avec le Partenariat du quartier centrale
d'Orléans (PQCO) pour la conception, la construction, le financement,
l’entretien et l’établissement des conditions de propriété (assorties d’une
clause de revente au terme du bail de 30 ans) du Centre des arts d’Orléans
(CAO) proposé, d'une superficie de 8 000 mètres carrés; le transfert
de propriété, la signature d’un bail de 25 ans avec la Ville pour le
Centre du service à la clientèle (CSC) d’Orléans, l’exploitation et l’entretien
de celui-ci; le transfert de propriété au PQCO et l’aménagement des terrains
municipaux du Centre-ville d’Orléans, d’une superficie approximative de
9,5 hectares; de même qu’à conclure d’autres ententes relatives aux
transactions susmentionnées, conformément aux conditions de la demande de
propositions (DP) en date du 16 décembre 2005, au cadre d’action
défini dans le présent rapport et aux négociations ultérieures entre les
parties;
2.
d’autoriser le trésorier municipal, au nom de la Ville, à conclure des
ententes de garanties de prêt avec une institution financière choisie par le
PQCO et jugée satisfaisante pour la Ville, en vue de financer la construction
du Centre des arts d’Orléans, prêt qui sera remboursé sur une période de
30 ans; et d’approuver ledit prêt consenti par la Ville au PQCO,
conformément aux conditions énoncées dans le présent rapport;
3.
d’approuver, dans le budget du projet du CAO prévu pour l’aménagement
des terrains du Centre-ville, l’injection de 3,1 millions de dollars dans
l’infrastructure requise, conformément au cadre d’action défini dans le présent
rapport;
4.
d’approuver l’affectation de fonds supplémentaires de l’ordre de
300 000 $ pour couvrir les dépenses du projet, aux fins de la clôture
des négociations et de la préparation des ententes formelles, somme qui sera
tirée de la réserve pour immobilisations de la Ville;
5.
de désigner le Centre des arts d’Orléans et le Centre du service à la
clientèle d'Orléans (sis au 255 du boulevard Centrum) en tant
qu’immobilisations municipales, comme le stipule l’article 110 de la Loi sur les municipalités et le Règlement de l’Ontario 46/94; et de
mettre en œuvre cette désignation par voie d’entente, comme le définit la
recommandation 1, entre la Ville et le Partenariat du quartier centrale
d’Orléans, et par voie de règlement municipal soumis au Conseil pour adoption,
conformément aux exigences de la Loi sur
les municipalités et du présent rapport;
6.
de déclarer que les immobilisations municipales sises au 255 du
boulevard Centrum, ainsi que le futur Centre des arts d’Orléans, serviront aux
fins de la Ville et au grand public, et qu’elles seront exemptées des
redevances d’aménagement et de taxes foncières, tant municipales que scolaires;
7.
de demander au directeur municipal adjoint par intérim du Service de
l'urbanisme et de la gestion de la croissance de procéder immédiatement au
traitement des demandes d’aménagement, comme le précise le rapport;
8.
d’appuyer, pour l’aménagement de 41 unités de logement abordable
dans le cadre du programme de subventions d’Action Ottawa, l’affectation de
fonds de 90 000 $ par unité, dont 30 000 $ proviendront de
la réserve pour immobilisations de la Ville, ainsi que l’exemption des
41 unités aux redevances d’aménagement, ce qui représente environ
360 000 $;
9.
d’autoriser le morcellement en cinq nouveaux lots ou îlots des terrains
municipaux situés du côté ouest du Centre-ville d’Orléans pour des fins
d’hypothèque et de titre foncier, conformément aux dispositions de la Loi sur l’aménagement du territoire et
au document 2 du présent rapport;
10.
d’autoriser le personnel à entamer le processus visant à déclarer
excédentaires aux besoins de la Ville les terrains vacants municipaux d’environ
9,5 hectares connus sous le nom de terrains du Centre-ville d’Orléans,
bordés au nord par l’autoroute 174, au sud par le boulevard St-Joseph, à l’est
par le chemin Tenth Line et à l’ouest par la promenade Place d’Orléans, selon
le schéma figurant au document 5 ci-joint;
11.
de déclarer excédentaire aux besoins de la Ville la parcelle vacante
d’une superficie d’environ 9,5 hectares définie à la
recommandation 10, illustrée au document 5 et décrite au cadastre
dans le document 6 ci-joint;
12.
d’autoriser l’acquisition, ou l’expropriation au besoin, des biens-fonds
ou d’une partie des biens-fonds situés aux 3227 et 3245 du boulevard St-Joseph
en vue d’aménager un chemin d’accès nord-sud entre le boulevard St-Joseph et
les terrains municipaux au nord, conformément au document 3 du présent
rapport, et dont les coûts sont pris en compte dans le budget du projet;
13.
de déclarer excédentaire aux besoins de la Ville la parcelle vacante
illustrée au document 4, d’une superficie de 0,21 hectare, décrite comme
faisant partie des lots 34 et 35, concession 1 (ancien levé), canton
géographique de Cumberland, ville d’Ottawa, PIN 14508-0215; et faisant partie
du lot 34, concession 1 (ancien levé), canton géographique de
Cumberland, ville d’Ottawa, PIN 14508‑0217, sous réserve du levé final;
14.
de déroger à la politique municipale selon laquelle le bien-fonds décrit
à la recommandation 13 serait vendu pour 60 000 $ (valeur
marchande); et d’approuver la vente dudit bien-fonds au Partenariat du quartier
centrale d'Orléans pour la somme de 1 $, TPS en sus, sous réserve de toute
servitude pouvant être requise, en vertu de la convention d'achat-vente qui
sera signée conjointement à l’entente de partenariat public-privé (PPP);
15.
d’autoriser le personnel à entreprendre la construction d’une route
publique à côté des terrains de l’entreprise Morguard REIT, en vertu de la Loi sur les aménagements locaux, pour le
cas où les négociations avec le propriétaire de l’entreprise en vue d’aménager
une rue privée à cet endroit, conformément au présent rapport, échoueraient;
16.
d’autoriser l’acquisition, ou l’expropriation au besoin, des
biens-fonds ou d’une partie des biens-fonds situés aux 3217 et 3227 du
boulevard St-Joseph en vue d’aménager une route est-ouest reliant le boulevard
Centrum au chemin d’accès nord-sud proposé à partir du boulevard St-Joseph
(décrit à la recommandation 12), conformément au document 3 du
présent rapport, et dont les coûts seront ajoutés au budget du projet; et
entraînera une augmentation équivalente du montant de la garantie du prêt
énoncé à la recommandation no 2
17.
d’approuver
la construction du Centre des arts d’Orléans assortie d’une prime d’environ
100 000 $ découlant de la certification argent LEED accordée au
projet, fonds qui seront ajoutés au budget du projet, comme le définit le
présent rapport, et entraînera une augmentation équivalente du montant de la
garantie du prêt énoncé à la recommandation no 2.
REPORT RECOMMENDATIONS
That
Corporate Services and Economic Development Committee recommend Council:
1.
Authorize staff
to finalize the negotiations and conclude and execute all necessary agreements
with Orléans Town Centre Partnership (OTCP) for the design, build, finance,
maintenance and ownership with reversion at the end of a 30-year lease of the
proposed 8000 square metre Orléans Arts Centre (OAC) facility; the
transfer/ownership, operations, maintenance, and the provision of a 25-year
lease to the City for the Orléans Client Service Centre (CSC) building; the
transfer/ownership and development of 9.5 hectares of City land in the Orléans
Town Centre to the OTCP, and any other related agreements to the above
transactions, in accordance with the terms and conditions of the Request for
Proposal (RFP), dated December 16, 2005, the framework as set out in this
report, and subsequent negotiations
between the parties.
2.
Authorize the
City Treasurer on behalf of the City to enter into loan guarantee agreements
with a financial institution selected by Orléans Town Centre Partnership, and
satisfactory to the City, to provide financing for the construction of the
Orléans Arts Centre, to be repaid over a period of 30 years; and to
approve a City loan to OTCP for a 30-year period, in accordance with the terms
outlined in this report.
3.
Approve the
inclusion of a budget of $3.1M for required infrastructure, contained within
the OAC project budget for the development of the Town Centre lands, in
accordance with the framework of this report.
4.
Approve the
allocation of additional funds in the amount of $300,000 for project expenses
for the purpose of finalizing negotiations and drafting of legal agreements, to
be funded through the City-wide Capital Reserve Account.
5.
Designate the
future Orléans Arts Centre and the Orléans Client Service Centre, located at
255 Centrum Boulevard as Municipal Capital Facilities as permitted under
Section 110 of the Municipal Act and Ontario Regulation 46/94, and that this
designation be implemented by way of an agreement, as set out in Recommendation
1, between the City and Orléans Town Centre Partnership, and by presenting to
Council for enactment, a by-law in accordance with the requirements of the
Municipal Act and this report.
6.
Declare that the
Municipal Capital Facilities at 255 Centrum Boulevard, and the future Orléans
Arts Centre are for the purposes of the municipality and are for public use,
and are exempt from Development Charges and from property taxes, both municipal
and education.
7.
Direct the Acting
Deputy City Manager of the Planning and Growth Management Department to
immediately proceed with the planning applications, as outlined in the report.
8.
Support the
allocation of 41 affordable housing units under the Action Ottawa grant
program, at a subsidy totaling $90,000 per unit, $30,000 of which is derived
from City Capital funding, in addition to relief from development charges in
the amount of approximately $360,000 for 41 apartment units.
9.
Authorize the
severance of the City’s lands on the west side of the Town Centre into five new
lots/blocks for mortgage and title purposes, in accordance with the provisions
of the Planning Act, and in accordance with Document 2 of this report.
10.
Authorize staff
to undertake the process to declare as surplus, 9.5 +/- hectares of City-owned
land, known as the Orléans Town Centre lands, bounded approximately by Route
174 to the north, St. Joseph Boulevard to the south, 10th Line Road to the east
and Place d’Orléans Road to the west, shown in Document 5.
11.
Declare the
vacant parcel of land referred to in Recommendation 10 and shown in Document 5,
with an area of 9.5 +/- hectares, legally described in Document 6, as surplus
to the City’s needs.
12.
Authorize the
acquisition, or expropriation if necessary, of the properties, or a portion
thereof, located at 3227 and 3245 St. Joseph Boulevard for the purpose of
providing a north-south access road from St. Joseph Boulevard to the City lands
to the north in accordance with Document 3 of this report, the cost of which is
included within the project budget.
13.
Declare the
vacant parcel of land shown in Document 4, with an area of 0.21 hectares,
described as Part of Lots 34 and 35, Con. 1 (Old Survey), Geographic Township
of Cumberland, City of Ottawa, being part of PIN 14508-0215; and Part of Lot
34, Con. 1 (Old Survey), Geographic Township of Cumberland, City of Ottawa,
being part of PIN 14508-0217, subject to final survey, as surplus to the City’s
needs.
14.
Waive City policy
regarding the sale of the property referred to in Recommendation 13 at a market
value of $60,000, and approve the sale of the land to the Orléans Town Centre
Partnership for $1.00, plus GST, subject to any easements that may be required,
pursuant to an Agreement of Purchase and Sale to be executed in conjunction
with a P3 Partnership agreement.
15.
Authorize staff
to execute the construction of a public road next to the Morguard REIT lands
under the Local Improvement Act in the event negotiations fail with this
landowner for a private road in this location as per this report.
16.
Authorize
the acquisition, or expropriation if necessary, of the properties, or a portion
thereof, located at 3217 and 3227 St. Joseph Boulevard for the purpose of
constructing an east-west link to connect the existing Centrum Boulevard to the
proposed north-south road access from St. Joseph Boulevard, described in
Recommendation 12, in accordance with Document 3 and this report, the cost of
which is to be added to the overall project budget, and will result in a
corresponding increase in the amount of the loan guarantee described in
Recommendation 2.
17.
Approve construction of the Orléans Arts
Centre with a Silver LEED rating at a premium of approximately $100K, to be
added to the project budget as outlined in the report, and will result in a
corresponding increase in the amount of the loan guarantee described in
Recommendation 2.
RÉSUMÉ
Hypothèses
et analyse :
Le
présent rapport consiste en un résumé des modalités de l’entente négociée avec
le Partenariat du quartier centrale d'Orléans (PQCO) en vue de l’aménagement
d’un centre des arts visuels et de la scène d’une superficie de
8 000 pieds carrés. Dans le cadre de ce partenariat public-privé, le
PQCO assumera les responsabilités liées à la conception, à la construction, à
l’entretien et à la possession de l’installation qui aura une valeur d’environ
36,8 $ millions. L’entente prévoit une clause de revente à la Ville du Centre
des arts d’Orléans au terme du bail de 30 ans. Les modalités de l’entente
comprennent la vente au PQCO du Centre du service à la clientèle d’Orléans et prévoient
également une clause de cession-bail de 25 ans avec la Ville. De plus,
environ 9,5 hectares de terrains appartenant à la Ville seront vendus et
aménagés dans le Centre-ville d’Orléans, ce qui devrait entraîner des retombées
de plus de 220 millions de dollars en nouvelles constructions. Les travaux
de construction dans le Centre-ville d’Orléans devraient être achevés ou très
avancés d’ici 2015. Si le Conseil municipal approuve les modalités de l’entente
décrites dans le présent rapport, on prévoit que la construction du Centre des
arts d’Orléans débutera au printemps 2007 et que celui-ci ouvrira ses portes à
l’automne-hiver 2008.
Le
Centre des arts d’Orléans sera un centre communautaire des arts visuels conçu
et construit de façon fonctionnelle, qui donnera aux résidents du secteur Est
accès à des programmes et à des ateliers culturels de qualité dans leur
quartier. Il offrira des activités en français et en anglais, en collaboration
avec des organismes artistiques communautaires sans but lucratif, comme le
Mouvement d'implication francophone d'Orléans (MIFO), les Orléans Young
Players, le Centre des arts visuels d’Orléans, l'École de poterie de Gloucester
et Arts Ottawa Est. En outre, ses salles de spectacle et de répétition
répondront aux besoins de dizaines d’organismes locaux des arts de la scène,
d’associations communautaires et professionnelles, des usagers actuels de
l’ancienne salle du Conseil au Centre du service à la clientèle et de nouveaux
groupes attirés par la polyvalence de cette installation consacrée aux arts.
Le
lotissement des terrains du Centre‑ville d’Orléans sera exécuté en trois
étapes et débutera en 2007. La première étape seulement prévoit un hôtel de
80 chambres et l’ajout possible d’un centre de congrès de 280 mètres
carrés, 100 unités en résidence pour personnes âgées, 140 logements
en copropriété pour aînés, de nouveaux locaux administratifs en vue du
déménagement du Centre de ressources communautaires de Cumberland dans un
endroit centralisé et un projet conjoint avec le YMCA‑YWCA. Celui‑ci
repose sur un échange de services : le YMCA‑YWCA met des terrains à
la disposition du PQCO qui, en retour, doit agrandir le gymnase du YMCA‑YWCA
et construire une piscine intérieure. Le plan d’aménagement en trois étapes
comprend aussi une combinaison d’utilisations résidentielles, notamment des
appartements, des maisons en rangée superposées et des logements abordables
ainsi que l’aménagement de bureaux supplémentaires.
Répercussions
financières :
La Ville a retenu les services
d’experts‑conseil de KPMG pour examiner la structure financière proposée
par le PQCO, qui sollicitera un prêt d’environ 27,8 millions de dollars.
La Ville garantira le prêt par le versement d’un loyer pour le CAO. Pour
couvrir le reste des coûts de construction, la Ville consentira au PQCO un prêt
de +/- 9 millions de dollars, qu’elle tirera des produits de la vente du
bâtiment abritant le CSC et de terrains vacants. Ce prêt estimé à
9 millions de dollars accordé au projet de PPP sera amorti sur 30 ans
et portera intérêts payables à échéance qui s’élèveront au alentour de
48 millions de dollars, principal compris. À la fin de cette période, la
Ville aura également la possibilité d’acquérir le Centre des arts d’Orléans
pour la somme approximative de 48 millions de dollars. Les deux montants
peuvent donc s’annuler de sorte que la Ville n’enregistrera aucune entrée ni
aucune sortie nette d’argent durant la dernière année du terme de 30 ans.
Le PQCO devrait bénéficier d’un
allègement fiscal sur son prêt approximative de 9 millions de dollars de
la Ville durant la période de 30 ans car i) les intérêts courus
peuvent être défalqués chaque année de son revenu imposable; ii) la vente
du CAO par le PQCO peut être reportée de 30 ans aux termes du bail.
Avec l’aide de KPMG, certains aspects des transactions proposées ont été
modifiés afin de les bonifier sur le plan commercial et de soustraire la Ville
à toute responsabilité directe ou indirecte à l’égard de l’Agence du revenu du
Canada. Ces dispositions de garantie et celles qui ont été recommandées par le
fiscaliste de la Ville seront incorporées aux ententes formelles conclues entre
la Ville d’Ottawa et le partenaire du projet de PPP.
Le loyer que la Ville versera pour
le CAO totalisera environ 1,4 million de dollars la première année et est
fixé en fonction des versements pour le remboursement du prêt du PQCO, qui
devraient augmenter de 2.5 p. 100 par année pendant 30 ans. Le
montant a été calculé à partir du taux des obligations du gouvernement du
Canada et sera ajusté au moment de la signature selon le taux en vigueur. Les
coûts d’exploitation et d’entretien du CAO seront transférés au budget de
fonctionnement et se chiffreront à environ 958 000 $ pour la première
année. Les coûts de renouvellement associés à la durée utile sont évalués au
alentour de 212 000 $ pour la première année. Il faut donc prévoir
des dépenses de fonctionnement totales d’environ 2,57 millions de dollars
pour le volet du projet qui touche le CAO.
La Ville signera un bail de
25 ans pour le bâtiment abritant le CSC. Le loyer s’élèvera à environ
649 000 $ la première année et augmentera de 2 p. 100
annuellement. Le loyer inclura les coûts de renouvellement associés à la durée
utile. Les coûts d’exploitation et d’entretien seront transférés au budget de
fonctionnement de la Ville et sont évalués à 394 000 $ pour la
première année. La somme totale à prévoir au budget de fonctionnement de 2007
pour le CSC est de l’ordre de 1,04 million de dollars, ce qui correspond à
une augmentation approximative de 617 000 $ par rapport au budget de
fonctionnement actuel de la Ville pour le CSC. La somme supplémentaire nette à
prévoir au budget de fonctionnement pour le CAO et le CSC s’élève ainsi dans
l’ordre de 3,18 millions de dollars.
En 2004, la Ville, aux termes de son
Règlement municipal sur les redevances d’aménagement, a alloué
866 000 $ en fonds de redevances d'aménagement pour éponger une
partie des coûts d'immobilisation du Centre des arts d’Orléans qui devait alors
être financé en utilisant les fonds de redevances d’aménagement et les réserves
de la Ville ou encore par emprunt. Comme on a adopté maintenant la formule
d’acquisition par partenariat public‑privé, les 866 000 $
seront remboursés sur la période de 30 ans applicable. Par conséquent,
28 870 $ par année provenant des fonds de redevances d’aménagement
seront affectés au loyer pour le CAO. Cette somme n’a pas été comptabilisée
dans le budget de fonctionnement estimé à 3,18 millions de dollars.
En application du Règlement no
99‑90 de l'ancien Canton de Cumberland et compte tenu de l’approbation à
cet égard de la Commission des affaires municipales de l'Ontario en date du
11 décembre 1990, il se peut que le trésorier municipal soit obligé
d’émettre une obligation non garantie dans l’ordre de 440 000 $ pour
achever la construction du tronçon ouest de la route Commercial sous forme de
voie publique. Tout dépend des négociations à mener avec le propriétaire du
terrain adjacent, l’entreprise Morguard REIT.
Afin de clore les négociations et de
conclure et signer toutes les ententes requises avec le Partenariat du quartier
centrale d’Orléans, des fonds supplémentaires de l’ordre de 300 000 $
doivent être affectés pour couvrir les dépenses internes engagées pour le
projet. La recommandation no 4 demande que les fonds nécessaires
soient tirés de la réserve pour immobilisations de la Ville.
Consultation
publique / commentaires :
Une
réunion portes ouvertes a eu lieu le 12 septembre 2006 au Centre du service à
la clientèle d’Orléans. Elle visait à
permettre à la population de se renseigner sur la formule de partenariat
public-privé proposée pour le projet, d’obtenir du personnel de la Ville des
éclaircissements sur les modalités d’affaires et de formuler des commentaires
sur la proposition. Des membres du
personnel de la Ville, le promoteur, des représentants de nombreux groupements
artistiques de l’est de la ville et de l’Équipe Ottawa-Orléans ainsi que
certains conseillers municipaux assistaient à la réunion. L’avis de convocation à cette réunion portes
ouvertes avait été publié dans l’Ottawa
Citizen et Le Droit. Les partenaires du milieu des arts
communautaires, la Chambre de commerce d’Orléans et l’Équipe Ottawa-Orléans
avaient été expressément invités.
Dans
le cadre de la négociation des modalités d’affaires, le personnel a collaboré
avec le promoteur et son architecte afin d’apporter des rectifications au plan
d’implantation du Centre des arts d’Orléans afin que celui-ci soit le plus
efficient possible tout en répondant aux besoins des utilisateurs. Les partenaires du milieu des arts
communautaires qui utiliseront et occuperont les locaux ont été consultés et
ont rencontré l’architecte afin de discuter de l’espace dont ils ont besoin.
EXECUTIVE
SUMMARY
Assumptions/Analysis:
This report summarizes the
business terms that have been negotiated with the Orléans Town Centre
Partnership (OTCP) for the purpose of providing an 8000 square metre visual and
performing arts centre. Through this public-private partnership arrangement
OTCP will address the design, construction, maintenance and ownership
responsibilities of this $36.8M facility.
The agreement includes an option for reversion of the Orléans Arts
Centre to the City at the end of a 30-year lease term. The agreement will involve selling the
Orléans Client Service Centre (CSC) to the OTCP, with a 25-year leaseback to
the City. The partnership arrangement
will also trigger the sale and development of approximately 9.5 hectares of
City-owned land in the Orléans Town Centre that is expected to cause more than
$220 million worth of construction value to occur. It is anticipated that the
Town Centre will either be completed or under full construction by 2015. Should Council approve the business terms
described in this report, construction of the Orléans Arts Centre should begin
by Spring 2007, with an opening in Fall/Winter 2008.
The Orléans Arts Centre will
be designed and constructed as an efficient, community-based performing arts
centre that will allow east-end residents to access quality cultural programs
and workshops, without having to leave their community. It will offer programs in English and
French, in collaboration with non-profit community arts partners such as Le
Mouvement d’implication Francophone d’Orléans (MIFO), the Orléans Young
Players, the Visual Arts Centre Orléans (VACO), the Gloucester Pottery School
and Arts Ottawa East. The theatres and rehearsal studios will serve the needs
of dozens of local performing arts organizations, professional and community
organizations, current users of the former Council Chambers in the Client
Service Centre and new groups who will be attracted to the versatility of this
purpose built facility.
Development of the Town
Centre land will be divided into three phases, beginning in 2007. Phase 1 alone, includes the provision of an
80-room hotel, with the potential addition of a 280 square metre conference
centre, 100 seniors’ assisted living units, 140 seniors’ condominium units, a
new office space for the relocation of Cumberland Resource Centre to
accommodate their move to one centralized space, and a joint venture with the
YMCA/YWCA. This latter project is
premised upon the YMCA/YWCA providing land to OTCP who, in return, will build
an expansion to the Y’s gym, along with an indoor pool. Additional office
development and a mix of housing forms will also be provided through the three
phases of development, including apartments, stacked town homes, and affordable
housing.
Financial Implications:
The City retained KPMG Advisory Services to review the financial structure proposed by OTCP. The proposal will have the OTCP at financial close borrow approximately $27.8M from a financial lender. The City will back up this loan with its OAC lease payments. To fund the remaining construction costs, the City will lend the OTCP an additional +/- $9M, from the proceeds on the sale of the CSC and vacant lands. This estimated $9 million loan to the P3 partner will have a 30-year term, and bear interest, payable at maturity only. The maturity amount will be approximately $48M in year 30. At year 30, the City will also have the option to purchase the OAC for approximately $48M. The two amounts can be offset, such that the City would have no net cash inflow or outflow in year 30.
A tax benefit on the City’s estimated $9M loan should be realized for the OTCP over the 30-year period as (i) the accrued interest can be written off annually as an expense against taxable income; and (ii) the sale of the OAC by the OTCP can be deferred for 30 years under the lease arrangement. With the assistance of KPMG, certain elements of the proposed transactions were adjusted to ensure that they were commercially reasonable and that the City should have no direct or indirect liability to the Canada Revenue Agency. These safeguards and those that have been recommended by the City’s tax lawyer will be inserted into the City’s legal agreements with the P3 partner.
The City lease payments on the OAC will amount to approximately $1.4M in year one, and are based on the OTCP loan payment which is structured to increase at a rate of 2½ % per year over the 30 year loan term. The above is based on the current Government of Canada bond rate and will be adjusted at closing based on the bond rate at that time. Operating and maintenance costs on the OAC will be charged on a flow-through basis, and will be approximately $958K in year one. Lifecycle renewal costs are set at approximately $212K in year one, resulting in a total operating impact of approximately $2.57M for the OAC component of the project.
The City’s lease on the CSC building will be for a term of 25 years. Rent in year one will be in the amount of approximately $649K, which will escalate at an annual rate of 2%. The rent will also include funding for building life cycle requirements. Operating and management fees will be a flow-through to the City and are estimated at $394K in year one. The total 2007 operating budget impact to the City pertaining to the CSC will be approximately $1.04M. This is an increase of approximately $617K over the City’s current operating budget for the CSC building. The net additional operating budget impact for the OAC and CSC is therefore approximately $3.18M.
In 2004, the Development Charges By-law allocated $866K of development charge funds toward the capital cost of the Orléans Arts Centre, which at the time, was anticipated to be funded by development charges revenue and City reserves or debt. Since the project is now following a P3 model of procurement, the $866K will be re-paid over the applicable 30-year term. That is, $28,870 per year will be allocated from DC revenue toward the lease payment on the OAC. This amount has not been accounted for in the gross operating pressure of approximately $3.18M.
In accordance with the Township of Cumberland By-law 99-90, and Ontario Municipal Board approval, dated December 11, 1990, it may be necessary for the City Treasurer to issue a debenture in the amount of approximately $440K to complete the construction of the western leg of Commercial Drive as a public road. This requirement is subject to further negotiation with the adjacent landowner, Morguard REIT.
In order to finalize the negotiations and conclude and execute all necessary agreements with Orléans Town Centre Partnership, additional funds in the amount of $300K are needed to cover the City’s internal project expenses. Recommendation 4 requests the funds be sourced from the citywide capital reserve fund for this purpose.
Public Consultation/Input:
A Public Open House was held
on 12 September, 2006 at the Orléans Client Service Centre. This Open House format was held to provide
the community with the opportunity to learn about the proposed P3 project
framework, to seek clarification of the proposed business terms from City staff
and to provide their comments on the proposal.
City staff, the proponent, representatives from many east-end arts
groups, Team Ottawa-Orléans, as well as some Councilors were in
attendance. Notice of the Open House
was published in the Citizen and Le Droit.
Specific invitees included the community arts partners, the Orléans
Chamber of Commerce and Team Ottawa-Orléans.
As part of the negotiations
on the Business Terms, staff have worked with the proponent and their architect
to adjust the layout of the OAC to ensure it functions as efficiently as
possible, and meets the needs of the users.
The community arts partners who will use and occupy the space have been
consulted, and have met with the architect to discuss their space requirements.
CONTEXTE
Le
26 octobre 2005, le Conseil a demandé au personnel d’aller de l’avant avec la 2e
étape du processus d’acquisition pour la construction d’un nouvel édifice pour
le Centre des arts d’Orléans (CAO) et l’aménagement du Centre-ville d’Orléans à
l’aide d’une approche axée sur un partenariat public-privé. À l’étape 2 du
processus, on devait transmettre une demande de propositions (DP) à quatre
répondants qualifiés inscrits sur une courte liste approuvée. La Division de gestion de
l’approvisionnement a distribué la DP le 10 décembre 2005 aux répondants
inscrits sur une courte liste et le processus s’est terminé le 23 mars
2006. Un vaste processus d’évaluation a
été mené par une équipe de spécialistes qui a déterminé que, parmi les deux
propositions reçues, celle fournie par le Partenariat du quartier centrale
d’Orléans (PQCO) répondait le mieux aux exigences de la DP. Le PQCO est un consortium composé de Forum
Leasehold Partners Inc., partenaire de gestion, d’Aecon Buildings Inc.,
constructeur, de Johnson Controls Inc., gestionnaire des installations, et des
architectes Lemay & Doyle.
On a
retenu les services d’un commissaire à l’équité pour surveiller les activités à
l’étape 2 (étape de la DP), dont le rapport indique que « toutes les
activités de gestion en acquisition à ce jour ont été effectuées de manière
ouverte, juste et transparente sans conflit d’intérêt réel ni perçu; sans
compromettre le traitement juste et équitable de tous les proposants qualifiés;
sans compromettre l’intégrité de l’ensemble du processus ».
Le
23 mai 2006, le Conseil a autorisé le personnel à aller de l’avant pour entamer
des négociations avec le PQCO pour la construction d’un Centre des arts
d’Orléans, la vente et la cession-bail du Centre du service à la clientèle
d’Orléans ainsi que la vente et le développement au Centre-ville d’Orléans de
9,5 hectares de terrains vacants appartenant à la Ville. Depuis l’autorisation du Conseil, le
personnel a tenu des séances de négociation avec les représentants du PQCO afin
d’établir les conditions d’affaires d’un accord de partenariat. Dans le présent rapport, on résume les
conditions commerciales ayant fait l’objet de négociation et on demande
l’approbation du Comité et du Conseil relativement à l’exécution des accords de
partenariat. Advenant l’approbation des
conditions d’affaires par le Conseil, les négociations des conditions
juridiques des accords commenceront sans tarder et l’exécution des ententes du
partenariat est prévue pour le début de 2007.
DISCUSSION
Les
ententes du partenariat public-privé porteront sur les responsabilités
relatives à la conception, à la construction, à l’entretien et à la propriété
d’un centre des arts visuels et de la scène d’une superficie approximative de
8 000 mètres carrés du PQCO et la Ville possède une option d’acquisition de l’installation au terme du
bail de 30 ans. Il s’agira de vendre le
Centre du service à la clientèle (CSC) d’Orléans au PQCO et la Ville assurera
la cession-bail de l’édifice pour une période de 25 ans. Les accords viseront
également la vente et l’aménagement au Centre-ville d’Orléans des terrains
d’une superficie approximative de 9,5 hectares appartenant à la Ville dont la
valeur de construction est évaluée à 220 millions de dollars d’ici 2015.
L’objectif
en deux volets visant l’aménagement d’un centre communautaire des arts dans
l’est de la Ville ainsi qu’un important développement économique au
Centre-ville d’Orléans sera honoré à la suite de cet accord de
partenariat. On propose dans le plan de
développement des espaces à bureaux, des commerces au détail, un hôtel, des
logements pour les aînés et une combinaison d’unités résidentielles, y compris
des logements abordables. Le
développement proposé compte trois phases, à commencer par le début du chantier
du CAO au printemps 2007. Le plan de
développement proposé est annexé et s’intitule le document 1.
Centre
des arts d’Orléans
Les
coûts de construction du CAO, l’infrastructure du site et l’aménagement
paysager s’y rattachant ainsi qu’une part des coûts d’infrastructure pour
aménager les terrains du Centre-ville sont inclus dans le budget du projet
proposé de 36,8 M$. Au cours du
processus de conception-d’aménagement du CAO, ce prix sera fixe exigeant que le
PQCO respecte ce prix au cours de la période de construction. Même si la
plupart des enjeux relatifs à l’édifice qui ont été relevés dans le rapport
précédent destiné au Comité et au Conseil ont été réglés au cours des trois
derniers mois à la suite de discussions avec le promoteur, le personnel de la
Ville et les partenaires des arts collaboreront étroitement avec le PQCO au
cours de la phase de développement du projet pour s’assurer que les exigences
relatives à l’équipement, à la conception, au site et à l’édifice de la Ville
sont entièrement honorées conformément à l’accord conclu avec la Ville. Le début des travaux de construction du CAO
est prévu au printemps 2007 et on devrait commencer à occuper les lieux à
l’automne/l’hiver 2008.
Conception et construction
La
conception et la construction du Centre des arts d’Orléans seront établies pour
répondre aux besoins d’un centre communautaire des arts de la scène efficient
dont l’emplacement permettra d’accueillir les résidants de l’est de la Ville
qui auront accès à des programmes et à des ateliers culturels de qualité sans
devoir sortir de leur milieu. L’édifice
proposé comptera une surface de plancher brute approximative de 8 000
mètres carrés.
Certification
argent LEED en tant qu’option
La
« Politique sur les immeubles écologiques en ce qui concerne les immeubles
de la Ville d’Ottawa » adoptée en septembre 2005 exige que les nouveaux
édifices de la Ville respectent au moins cette cote de certification et il faut
poursuivre dans cette voie lorsque l’on peut démontrer que l’investissement
additionnel pour cette certification sera récupéré grâce à une réduction des
coûts de fonctionnement sur une durée de sept ans. Le personnel recommande que
le projet tente de présenter les efforts de la Ville visant à atteindre des
pratiques durables en construction en construisant le premier édifice de
certification argent LEED de la Ville.
Par
l’ajout au budget des coûts d’immobilisation additionnels d’environ
100 000 $, une certification argent LEED nécessitera d’apporter
certaines modifications aux systèmes mécaniques et électriques permettant
d’obtenir des gains d’efficience à long terme et de réduire les coûts de
fonctionnement. Les améliorations se
rapporteraient également aux mesures et aux contrôles de fonctionnement
améliorés par le promoteur du partenariat public-privé (BLJC-JCI) afin de
réduire davantage les coûts de fonctionnement.
On
prévoit que les économies de fonctionnement annuelles liées à ces améliorations
grâce à la certification argent LEED permettront d’excéder les paiements
annuels accrus, d’où des économies nettes pour la Ville à compter de la
première journée d’occupation du CAO.
Les coûts d’énergie devant augmenter au cours de la durée de l’accord du
partenariat public-privé, cette certification pourrait engendrer d’autres
économies nettes pour la Ville, et ce, pendant les prochaines années. Les modifications exactes à apporter au
système et les renseignements précis en matière de recouvrement ne peuvent être
déterminés à ce moment-ci et l’information sera précisée au stade de
développement de la conception à la suite de l’exécution de l’accord du
partenariat public-privé. À la
recommandation 17, on demande l’appui du Conseil pour la construction de
l’édifice à l’aide de la certification argent LEED aux coûts additionnels
d’environ 100 000 $, montant qui peut être ajouté au budget du projet
de 36,8 M$.
Programme relatif à
l’édifice
Le
centre des arts sera composé des aires et des services auxiliaires de soutien
suivants :
Arts de la scène
Pavillon des arts de la scène de 500 places
Studio de théâtre avec 100 sièges fixes rétractables
Studio de danse pour les répétitions
Studio de musique pour les répétitions
École de théâtre des Orléans Young Players
Arts visuels
Galerie d’art municipale
Centre
des arts visuels d’Orléans
École
de poterie de Gloucester
Studios
des artistes en résidence
Studios
d’arts des nouveaux médias
Administration
Dans
le complexe, on comptera des espaces nécessaires de bureau et de réunion pour
les membres de la collectivité et pour les employés municipaux du centre des
arts et ses fournisseurs du programme des arts : centre des arts visuels,
Orléans, école de poterie de Gloucester, Arts Ottawa Est, Mouvement
d’implication francophone d’Orléans (MIFO) et Orléans Young Players.
Autre/espaces communs
Un
petit café sera ajouté au plan de conception pour répondre aux besoins des
clients et du personnel et du café ainsi que de légers repas seront offerts.
Les revenus de location du café seront versés aux Services communautaires et de
protection pour permettre de compenser les coûts rattachés aux programmes
offerts. Une cuisine et un bar seront
offerts pour les services de traiteur au cours de la tenue d’événements
spéciaux, des vernissages de la galerie, pour la salle verte, les réceptions et
le service de bar pendant les entractes du théâtre.
Conception de l’édifice
La
salle de spectacles de 500 places pourra accueillir environ 375 sièges au
niveau inférieur et 125 sièges au niveau supérieur. La conception permettra de donner l’effet d’intimité entre la
scène et toute la salle accueillant le public.
Le théâtre sera polarisé sur le plan acoustique vers la parole (non
amplification) et disposera d’arrangements flexibles. L’éclairage, le son, les périodes d’extinction, les composantes
mécaniques et électriques seront tous conformes aux normes de l’industrie et il
faut tenir compte de la durée de vie de l’installation et de toute future
percée technologique nécessaire pendant cette période. Le théâtre comprend une tour de 20 mètres
avec un système de montage, une rampe pour avoir accès à l’éclairage du
théâtre, une fosse d’orchestre de 16 musiciens pouvant se déplacer au niveau de
la fosse jusqu’au niveau de la scène, un parquet flottant et une coquille
acoustique.
Le
studio de théâtre de 100 places comporte un espace polyvalent de 450 mètres
carrés servant aux répétitions et aux prestations publiques. La dimension du studio de théâtre correspond
à 125 % de la scène du théâtre qui peut également servir de lieu de
répétition pour le grand théâtre. Le
système motorisé de sièges rétractables peut être rétracté dans un laps de
temps rapide pour permettre diverses formes d’assemblage. Les murs accueillent un panneau mural
acoustique en métal avec des rideaux de feutre taupé noir ajustables pour
faciliter le réglage acoustique. Le
plafond comprend un treillis métallique de trampoline permettant d’avoir accès
facilement et en toute sécurité aux dispositifs d’éclairage théâtral. Les sièges dans les deux espaces des arts de
la scène permettront d’accueillir des fauteuils roulants et des systèmes
d’écoute assistée.
Le
concept de cette installation accentue une combinaison artistique
multidisciplinaire pour répondre au besoin de la collectivité qui veut un
espace propre à chaque programme combinant les arts de la scène, les arts
visuels, les nouveaux médias dont une attention est accordée à une
participation physique directe. La disposition encourage les échanges entre les
artistes, le personnel, les bénévoles et le public.
Le
choix des finis visent à répondre au bien-fondé et à la durabilité des
matériaux proposés. Les finis seront
choisis pour offrir aux espaces une touche appropriée de dynamisme, de couleur,
de chaleur et un niveau de fini propice à l’occupation des lieux. Les matériaux seront choisis pour maintenir
leur apparence « comme neuf » pendant la durée de vie prévue
nécessitant un entretien régulier et simple. Les finis dans les lieux utilisés
par le public, y compris les foyers, les couloirs et les espaces des arts de la
scène rattachés à l’installation doivent être de qualité élevée. Les finis derrière l’édifice et les finis
dans les espaces rattachés aux studios d’arts visuels et de poterie seront plus
utilitaires pour répondre aux exigences de programmation et d’occupation. Toutefois, ces finis s’imbriqueront aux
autres finis grâce à la couleur, à la conception et au mariage des éléments.
La
Ville possède les droits pour toute la signalisation et la publicité à
l’intérieur et à l’extérieur de l’édifice du CAO. En plus de la signalisation pour l’édifice et d’orientation, la
signalisation sur les lieux comprendra un panneau électronique, qui sera situé
à l’avant de l’édifice du CAO et un autre grand panneau qui sera visible de
l’autoroute 174. Au stade de
conception, on déterminera si le panneau sera fixé à l’édifice ou sera posé
près de l’édifice sur le boulevard Centrum.
Conception du site
Sur
le plan architectural, l’entrée principale de l’édifice sera située sur le
boulevard Centrum et il y aura deux étages à l’avant de l’édifice. En raison de l’écart de la pente, l’arrière
de l’édifice, faisant face à l’autoroute 174, offrira une vue de 3,5 étages, ce
qui comprend les cintres. Il s’agira d’une deuxième entrée principale, car tout
le stationnement est situé derrière l’édifice. La conception respecte la forme
d’aménagement de la rue principale ainsi que les lignes directrices sur la
conception du Centre-ville de Cumberland. En plus d’être conforme aux lignes
directrices, l’édifice sera recouvert principalement de briques et présentera
un impressionnant mur de vitre le long de l’élévation avant. Le document 7 présente un aperçu de
l’extérieur de l’édifice proposé.
Route Commercial
Une
zone de dépôt ainsi qu’un stationnement à court terme réservé pour l’achat de
billets seront disponibles à l’avant de l’édifice. La zone de stationnement principal étant située à l’arrière de
l’édifice, une nouvelle route d’accès privée sera construite en parallèle à
l’autoroute 174 et une intersection au boulevard Centrum se fera à deux
endroits. Cette route, que l’on nomme
route Commercial, servira à avoir accès au développement des terrains vacants
de la Ville le long de l’autoroute 174 du côté nord du Centre du service à la
clientèle et du Centre des arts d’Orléans proposé.
Route Commercial et
entreprise Morguard REIT
Option relative à la route
privée
On
propose que la route Commercial soit construite le long des limites Ouest des
terrains de la Ville, d’où l’accès partagé aux terres adjacentes non
développées à l’Ouest, propriété de la Morguard REIT. En vue d’optimiser
l’aménagement du Centre-ville selon le plan officiel de la Ville et de répondre
aux exigences actuelles du marché pour le bureau, l’hôtel et les divers espaces
d’utilisation proposés, le personnel a entamé des discussions avec les
représentants de l’entreprise REIT au sujet des routes proposées. Dans le cadre de ces discussions, le
personnel a proposé la construction de toute la route Commercial, y compris le
tronçon de la route, à titre de route
privée qui, selon l’étude sur la circulation de la Ville, convient pour
répondre à l’aménagement du centre des arts et du développement prévu dans ce
secteur. Avant la formation de la Ville
d’Ottawa, les terres ont été transférées au canton de Cumberland par l’ancien
propriétaire des terres de l’entreprise Morguard REIT et de la Perez
Corporation dont les terrains appartiennent maintenant à la Ville pour la
construction d’une route publique à cet endroit. Il existe toujours des droits
réversifs pour certains de ces terrains pour la Morguard REIT.
La
route privée nécessitant une superficie moindre par rapport aux prévisions
initiales, le personnel a proposé à la Morguard REIT que tous les terrains
excédentaires transférés précédemment au Canton et ne servant pas à la route
privée, soient conservés par la Ville, et que la Morguard REIT cède ses droits
réversibles pour ces terrains excédentaires.
Les terrains transférés à la Ville serviront à des fins de
développement.
En
échange de la cession de ces droits à la municipalité, le personnel propose que
la Ville paie initialement la totalité des coûts de construction de la route
privée à même le budget du projet du CAO.
La Morguard REIT serait responsable de verser la moitié du total des
coûts prévus dès la jonction de la première route à cette route privée. Advenant que la Morguard REIT ne paie pas sa
part des coûts de la route privée dans les cinq années suivant la construction
de la route privée, le personnel propose que les intérêts courent sur le
montant dû à la Ville jusqu’au paiement.
L’ensemble des coûts de construction de la route privée est évalué
actuellement à 316 000 $ et serait partagé à parts égales avec la
Morguard REIT. Comme prochaine étape,
le personnel rédigera un protocole d’entente avec les représentants de
l’entreprise Morguard REIT sur cette question.
Option relative à la route
publique
Advenant
que la Morguard REIT n’appuie pas le projet de route privée et l’entente de
partage équitable des coûts relatifs à la construction de la route privée, le
personnel recommande dans ce rapport que la Ville sollicite une route publique
en vertu d’un règlement existant sur l’amélioration locale. La Morguard REIT devra rembourser
l’intégralité des coûts de construction à même l’impôt foncier en raison d’une
ancienne entente portant sur certains terrains requis pour la route cédés à la
Ville sans aucuns frais pour la Morguard REIT.
Les coûts de construction actuels prévus pour la route publique
s’élèvent à environ 440 000 $.
Dans le cadre de cette approche, le trésorier de la Ville devra émettre
une obligation non garantie pour cette somme dans le premier trimestre de 2007 dont le pouvoir d’émettre une
obligation non garantie a été accordé au trésorier du Canton de Cumberland en
vertu de l’arrêté 99-90 qui a fait l’objet ultérieurement d’approbation par la
Commission municipale de l’Ontario le 11 décembre 1990.
Une
route privée ou bien une route publique le long de la délimitation de la
propriété de l’entreprise REIT sur le boul. Centrum se conforme à la
proposition du PQCO et pourra servir adéquatement l’aménagement du CAO et
d’autres développements dans ce secteur du Centre-ville. Le personnel recommande au PQCO de
construire une route en 2007 à cet endroit pour servir les intérêts de cette
partie du Centre-ville et du CAO. De
plus, une analyse récente de la circulation commandée par la Ville indique
qu’il faudrait établir un système de route en boucle au boulevard Centrum qui
englobera ce segment de la route Commercial près de la limite de la propriété
de la REIT.
Les
coûts de construction du reste de la route Commercial et les zones de
stationnement partagées seront répartis de façon proportionnelle entre le CAO
et les propriétaires de terrains existants et à venir dans ce secteur. L’entretien constant de la route privée et
de l’aire de stationnement derrière le CAO sera partagé à proportion égale
entre le CAO et d’autres propriétaires de terrains qui ont recours à cette
infrastructure, y compris, par exemple, l’hôtel, les édifices à bureau et les
logements en copropriété pour aînés et des unités en résidence. La part des coûts d’entretien de la Ville
s’établit dans la fourchette des 22 000 $ pour la première année et
ce montant a été inscrit au budget du projet.
Exploitation et entretien
Pour
la durée du partenariat public-privé étalée sur 30 ans, la Ville conclura un
accord d’entretien avec le PQCO qui offrira des services de gestion du
bien-fonds pour l’édifice du CAO et son site par l’entremise de son partenaire
BLJC-JCI. Cet accord de gestion du bien-fonds englobera des spécifications et
des critères d’exécution détaillés et pertinents tenant compte des besoins
opérationnels à long terme de la Ville.
Comme
l’exige la Politique sur le bilinguisme de la Ville, les services de gestion du
bien-fonds seront offerts dans les deux langues officielles. Les frais de ces
services seront facturés à la Ville selon la méthode de l’impôt exigible dans
le cadre des coûts d’exploitation et d’entretien. La facturation des coûts d’exploitation et d’entretien sera
établie selon un taux fixe mensuel dont le rapprochement est effectué de
manière régulière avec les coûts réels.
Programme et gestion du Centre des arts
Le
Centre des arts sera perçu comme une installation municipale publique et pourra
accueillir le public de 12 à 16 heures par jour, sept jours par semaine. Comme
dans le cas de tout autre nouveau centre municipal, le budget de fonctionnement
annuel pour le volet relatif au programme offert de l’installation au moment de
son exploitation complète en 2009 devrait s’élever à 650 000 $ après
déduction des revenus locatifs. Au
nombre des activités quotidiennes, on compte divers programmes et services
offerts dans les deux langues officielles, dont un soutien technique et à la
production théâtrale, les services à la clientèle, les campagnes de marketing
et de promotion, les réservations et l’inscription, les services pour la salle
de spectacle, les services de billetterie, le perfectionnement des bénévoles,
les services de liaison pour le programme et la collectivité, le coordonnateur
de la galerie, les préposés de l’installation et les membres de la sécurité. Les employés municipaux bilingues de la
Division des services culturels de la Ville assureront la gestion du Centre des
arts d’Orléans et on s’affaire à mettre sur pied un comité consultatif de
bénévoles représentant la collectivité pour conseiller le personnel de la Ville
et éclairer l’orientation à adopter pour le Centre. Arts Ottawa Est et Le
Mouvement d’implication Francophone d’Orléans (MIFO) joueront un rôle de chef
de file à ce comité.
Le
Centre des arts sera un point de rencontre communautaire et amical qui offre
des programmes en français et en anglais en collaboration avec des partenaires
communautaires du domaine des arts sans but lucratif, dont Le Mouvement
d’implication Francophone d’Orléans (MIFO) qui présentera un programme français
de théâtre, les Orléans Young Players, le Centre d’arts visuels d’Orléans
(CAVO), l’École de poterie de Gloucester et Arts Ottawa Est. Les studios de
théâtre et de répétition répondront aux besoins de dizaines d’organisations
locales vouées aux arts de la scène, des organisations professionnelles et
communautaires, des usagers actuels des anciennes Chambres du Conseil au Centre
du service à la clientèle et de nouveaux groupes qui seront attirés par le
caractère polyvalent de cet établissement.
Si l’espace est suffisant, on en fera la location à des groupes non
artistiques et commerciaux. Le Centre
des arts tiendra compte de la diversité culturelle croissante de l’est de la
Ville comme en font foi les dizaines de groupes ethnoculturels qui utilisent à
l’heure actuelle l’espace de théâtre existant au Centre du service à la
clientèle d’Orléans pour organiser des activités culturelles. Les programmes d’enseignement artistique
sont la pierre angulaire du développement de l’enfant et des jeunes et
l’ensemble du programme de l’édifice tient compte du besoin de participer
activement et de présenter des prestations et des expositions.
L’aile
ouest du Centre des arts accueillera des studios d’enseignement qui seront
exploités par les Orléans Young Players, le Centre
des arts visuels d’Orléans (CAVO), l’école de poterie de Gloucester, des
groupes artistiques sans but lucratif de l’est de la Ville, qui contribueront à
attirer une vaste clientèle dans l’édifice durant le jour sans compter les
cours ainsi que les événements spéciaux qui seront offerts le soir. Ces organisations ont donné leur opinion au
sujet de la conception de l’édifice et sont enthousiastes à l’idée de pouvoir
quitter des installations non convenables situées dans tout le secteur pour
aménager dans un nouveau complexe qui est conçu précisément pour offrir des
programmes artistiques de qualité. De
cette façon, tout l’emplacement sera optimisé pour établir une installation
artistique communautaire équilibrée et viable sur le plan financier qui répond
aux besoins du public de l’Est désireux de centraliser ses activités.
Campagne de financement à venir
On a
demandé à Arts Ottawa Est de diriger toutes les initiatives communautaires de
collecte de fonds, y compris le fait de solliciter des droits de dénomination
relatifs au Centre des arts, comme agent officiel de la Ville. Le Conseil de la Ville ne participera pas à
l’approbation de l’accord sur les droits de dénomination conclu par Arts Ottawa
Est au nom du Centre des arts. Même si
les projets relevant du partenariat public-privé ne sont pas assujettis à la
politique sur les commandites de la Ville, Arts Ottawa Est respectera quand
même les lignes directrices relatives à la politique sur les commandites pour
garantir les droits de dénomination à perpétuité pour le Centre des arts et
consultera le personnel de la Ville pour passer en revue l’accord sur les
droits de dénomination et le nom proposé.
Arts Ottawa Est collaborera avec le MIFO, le centre des arts visuels
d’Orléans, l’École de poterie de Gloucester et les Orléans Young Players qui
représenteront les principaux partenaires de la programmation de la Ville pour
le centre.
Arts
Ottawa Est versera les fonds amassés et reçus en vertu de l’accord sur les
droits de dénomination dans un fonds de dotation pour appuyer les partenaires
du domaine des arts dans la présentation de leur programmation publique au
centre. Les revenus d’intérêt annuels
permettront d’assurer la création et l’application de nouvelles initiatives en
matière de programmation ainsi que l’enrichissement de la capacité pour appuyer
le perfectionnement continu de ces groupes.
Les fonds serviraient à enrichir le talent des artistes de la région, à
améliorer la capacité des organisations artistiques et à appuyer
l’établissement de nouveaux programmes et services novateurs et élargis au
Centre des arts d’Orléans. On pourra ainsi offrir une installation municipale
mieux ancrée qui sera en mesure de répondre à la demande croissante concernant
les programmes culturels. On établira également un véhicule de financement
accessible à d’autres organisations artistiques communautaires de l’Est de la
Ville ayant recours au centre des arts.
Arts
Ottawa Est collabore étroitement avec la Division des services culturels de la
Ville pour créer des initiatives de collecte de fonds et un cadre de
financement approprié pour le versement des revenus annuels. Cette approche excédera l’objectif premier
de 500 000 $ désigné pour la campagne de financement communautaire et
l’établissement d’un fonds de dotation permettra de garantir que le financement
visant des programmes artistiques de qualité au centre sera disponible non
seulement au cours de la durée de l’accord fixée à 30 ans, mais à perpétuité.
Subvention provinciale
Le
financement provincial de 2,5 millions de dollars annoncé en mars 2006 sera
versé dans le fonds de dotation et servira à compenser les coûts additionnels
d’équipement spécialisé en arts visuels, en arts de la scène et en arts des
médias et les besoins relatifs au programme pour le Centre des arts d’Orléans
et ses groupes partenaires qui seront nécessaires au cours de la durée de
l’accord de 30 ans. On pourra ainsi
s’assurer qu’il existe un financement suffisant pour l’aménagement, le
développement organisationnel et l’équipement au cours de la durée de vie
étalée sur 30 ans pour appuyer les programmes offerts au public. Cette
subvention représente un outil essentiel de renforcement de la collectivité
pour l’avenir visant la croissance, le développement et le dynamisme de
l’installation artistique sur laquelle repose le développement du Centre-ville.
L’enrichissement
de la capacité des organisations artistiques locales pour offrir des programmes
et des services de qualité accessibles pour accroître leurs structures de
gouvernance et leur capacité à amasser des fonds en toute efficacité est
crucial pour assurer le succès du futur centre des arts. Les partenariats avec la collectivité
représentent une façon économique pour la Ville d’offrir services et
programmes. Un modèle unique et novateur pour renforcer la capacité
communautaire a été instauré et on compte également des plans visant le centre.
Il s’agit d’un plan de durabilité à long terme qui pourrait devenir un modèle
pour d’autres villes. Cette subvention
provinciale représente un appui crucial et vital pour assurer la durabilité et
la viabilité de cette installation et la Ville désire souligner cette
importante contribution provenant de la province de l’Ontario. La Ville fera
l’annonce des déboursements annuels attribuables à cette contribution provinciale.
Cadre financier
Le
total des coûts de construction engagés par le PQCO pour le nouveau CAO s’élève
dans l’ordre de 36,8 M$. Par
rapport au comparateur du secteur public (CSP) de la Ville, les anciens
rapports du personnel estiment les coûts de construction au alentour de
27 M$ à l’aide de chiffres de 2005.
La construction de l’installation ne débutant qu’au premier trimestre de
2007, cependant, les coûts doivent être ajustés pour tenir compte de l’inflation
entre l’estimation de 2005 et le temps réel de construction. L’ajustement de l’estimation des coûts de
2005 par rapport aux chiffres de 2007 fait passer le CSP de la Ville à environ
29,3 M$. Les chiffres révisés ont
des retombées sur d’autres coûts du projet qui sont calculés à l’aide d’une
grille en pourcentage. Il s’agit
notamment des frais pour les « arts dans les espaces public », les
frais du permis de construction et l’aménagement paysager. De plus, depuis le calcul du CSP, on a
relevé l’ajout de matériel et d’affichage qui est nécessaire pour le CAO. Après avoir tenu compte de ces ajustements,
le CSP révisé s’établit maintenant dans l’ordre de 31,6 M$.
La
différence de 5,2 M$ des autres coûts du projet pour le CAO s’explique par
plusieurs facteurs. Une vérification
diligente approfondie du PQCO auprès des ingénieurs civils et des architectes
au sujet du développement du site indique qu’il faut tenir compte des exigences
d’aménagement particulier pour accueillir l’édifice et assurer l’efficacité du
site. En outre, la pente qui diffère
grandement d’un endroit à un autre sur le site où l’édifice sera construit
nécessite d’importants travaux pour fixer des murs de soutènement le long du
côté Ouest de l’édifice du CAO. De plus, les coûts d’aménagement du site pour
l’aire de stationnement, ses courbes et l’aménagement paysager sont plus élevés
par rapport aux estimations précédentes.
Ces éléments de conception n’ont pas été pris en compte dans le CSP
initial.
De
plus, dans le CSP de la Ville, on avait imaginé un édifice qui était rattaché
et intégré au Centre du service à la clientèle (CSC) d’Orléans et on avait
converti un certain espace du CSC qui servirait au CAO. La proposition du PQCO s’appuie sur de
l’information relative à un édifice indépendant avec la possibilité de deux
raccords au CSC destinés aux piétons, d’où les données approximatives de 180
mètres carrés de l’édifice plus élevées que les estimations précédentes du
CSP. Après une analyse approfondie de
la proposition de ce concept intégré, le personnel et divers répondants à la
Demande de qualification de la Ville pour ce projet étaient en faveur d’un
édifice indépendant et de l’attention à accorder au boulevard Centrum. Les
gains d’efficience suggérés précédemment attribuables à l’intégration des deux
édifices étaient problématiques, nécessitant d’importantes améliorations aux
systèmes mécaniques et des rénovations au CSC qui devrait demeurer entièrement
fonctionnel pour le personnel de la Ville au cours des travaux de réfection.
De
plus, il faut ajouter les coûts relatifs au projet du partenariat public-privé
dont les travaux ne visent pas seulement le CAO, mais également tout le
développement du Centre-ville.
Enfin,
les coûts d’immobilisation prévus à l’aide du CSP initial avaient été réduits
de 500 000 $, car l’on croyait que les fonds amassés auprès de la
collectivité pour cette somme seraient appliqués aux coûts de
construction. Toutefois, on recommande
que ce financement soit dirigé plutôt vers un fonds de dotation dans le cadre
de la programmation pour l’installation.
Dans
les rapports antérieurs du personnel, on avait recommandé une clause de
cession-bail de 25 ans pour le CAO. La
durée commerciale proposée s’appuie sur une durée de 30 ans pour le CAO comme
mesure pour réduire le budget de fonctionnement annuel de la Ville pour ce
projet.
Les
coûts du projet de 36,8 M$ seront réduits par la juste valeur marchande
convenue par la Ville et le PQCO pour les terrains de la Ville et le CSC, dont
le montant s’élève à environ 12,1 M$.
La part des coûts d’amélioration de l’infrastructure de la Ville pour le
développement des terrains du Centre-ville s’élève à 3,1 M$ et on propose
de déduire cette somme du montant compensateur, d’où une compensation nette
approximative de 9 M$, ce qui permet de réduire le montant à financer pour
le CAO, passant de 36,8 M$ à une valeur approximative de 27,8 M$.
Pour
permettre au partenaire du PPP de financer les coûts estimés à 27,8 M$, la
Ville louera le CAO pour la somme de 1,4 M$ au cours de la première année
et ce montant est établi sur le paiement du prêt du PQCO dont la structure est
établie pour majorer le montant de 2,5 % par année au cours de la durée du
prêt de 30 ans. La contribution au
fonds de réserve associé à la durée utile est soustraite du paiement du loyer
et est établie à environ 1 % de la valeur de construction du CAO, soit
dans l’ordre de 212 000 $ pour la première année. Les coûts de fonctionnement et d’entretien
sont également déduits du paiement du loyer dont l’estimation de la première
année s’élève à 958 000 $.
Pour la trentième année, l’accord sur les options de la Ville avec le
PQCO permettra au CAO de revenir à la Ville ainsi que le fonds de réserve de la
durée utile.
Accord sur les immobilisations municipales
La
proposition soumise par le PQCO repose sur un prix fixe pour l’exécution du CAO
et l’aménagement des terrains du Centre-ville, qui est prédéterminé à la
dérogation de certaines exigences financières dans la construction d’un édifice
à des fins publiques.
Le
CAO sera exploité par la Ville et retournera en bout de ligne aux mains de la
Ville dans le cadre d’un accord sur les options et se qualifie donc pour être
désigné comme immobilisation municipale (IM) aux termes des dispositions de la Loi sur les municipalités. Selon la recommandation 5 du présent rapport,
on recommande que le statut d’IM soit accordé au CAO, ce qui exemptera le PQCO
de payer les frais de développement et l’impôt foncier sur l’édifice. Le PQCO demandera également à la Ville de
garantir son prêt/hypothèque de construction auprès d’un prêteur privé comme on
l’indique à la recommandation 2.
Centre
du service à la clientèle
Le
personnel propose que la Ville transfère la propriété à perpétuité de son
bien-fonds du Centre du service à la clientèle d’Orléans au PQCO pour compenser
les coûts de construction. La Ville
prévoira une clause de cession-bail pour l’ensemble de l’édifice pour une durée
de 25 ans à compter du 1er trimestre de 2007.
Location du CAO/opérations et entretien
Le
bail de la Ville tiendra compte de toute la superficie utilisable de l’édifice
en fonction des 3 752 mètres carrés d’espace louable en plus du
stationnement souterrain existant, qui continuera à être disponible pour le
personnel, les clients du CSC et ceux du CAO.
Le bail principal proposé permettra à la Ville d’utiliser à ses propres
fins tout espace supplémentaire qui pourrait être disponible dans l’édifice à
long terme. À l’heure actuelle, une
certaine partie de l’espace est louée au député fédéral. Ce bail continuera d’être honoré en vertu du
nouvel accord de partenariat public-privé dont les revenus seront remis à la
Ville.
Au
cours de la période de construction du CAO, la galerie d’art de Gloucester et
les anciennes Chambres du Conseil de 200 places, servant maintenant comme
espace de théâtre, continueront d’être exploitées par la Division des services
culturels et d’être utilisées par les groupes artistiques communautaires. À la fin des travaux du CAO, ces espaces
libres seront utilisés par la Ville. Un
financement est prévu à même le budget du projet afin de rénover le théâtre/les
Chambres du Conseil et les espaces de la galerie d’art à l’état de construction
de base.
Le
bail net de la Ville pour l’édifice du CSC englobera le remplacement de la
durée utile de l’édifice de base, mais sans les coûts de fonctionnement et
d’entretien qui sont transmis à la Ville.
Comme pour le CAO, la facturation sera établie en fonction d’un taux
fixe pour les coûts de fonctionnement et d’utilité dont le taux sera rajusté de
façon régulière pour refléter les coûts réels.
Cadre financier
La
Ville transféra la propriété du CSC au PQCO à la fermeture financière en
janvier 2007 et la Ville louera l’ensemble de l’édifice pour une durée de 25
ans.
Pour
la première année, le coût de location du CSC sera dans l’ordre de 649 000 $
par année et s’appuie sur le prêt du PQCO pour cette installation dont le taux
est fixé à 2 % d’augmentation annuelle. Un volet sur la durée utile est
également prévu au bail pour l’édifice. Les coûts de fonctionnement et
d’entretien font l’objet d’une estimation prévoyant une somme de
394 000 $ au cours de la première année, représentant un total de
paiement approximative de location pour la première année pour la Ville de
1,04 M$. Les dépenses de
fonctionnement annuelles courantes de la Ville pour l’édifice du CSC s’élèvent
à 366 000 $ en plus des coûts annuels de la durée utile d’ environ
60 000 $. Par conséquent, le budget de fonctionnement additionnel net
pour la Ville pour le loyer du CSC au cours de la première année s’élève au
alentour de 617 000 $.
Accord sur les immobilisations municipales
Selon
les recommandations 5 et 6 de ce rapport, la désignation du bien-fonds du CSC
comme immobilisation municipale permettra d’exempter les espaces de l’édifice
occupés par la Ville de l’obligation de payer une taxe foncière pour la durée
du bail. Un sous-bail à une entité non
publique pourrait être assujetti à un taux proportionnel d’une taxe foncière.
Développement
des terrains vacants et exigences en matière d’exécution
Ce
projet du partenariat public-privé est unique, car il porte sur un objectif en
deux volets visant à construire le Centre des arts d’Orléans et à assurer un
important développement économique sur les terrains environnants du
Centre-ville.
Développement du Centre-ville proposé
La
construction du nouveau CAO servira de tremplin pour développer les 9,5
hectares de terrains vacants à transférer au PQCO comme mesure compensatoire à
l’ensemble des coûts du projet.
L’accord
du partenariat public-privé permettra de protéger la Ville advenant que l’on
n’exécute pas les travaux sur les terrains du Centre-ville dans le délai
convenu grâce aux exigences relatives à la revente et à la sécurité. Le tableau suivant résume le développement
proposé du PQCO.
TABLEAU 1 : Développement
proposé (Phase 1)
|
Phase 1 (dans
un délai de 2 ans après la délivrance d’un permis pour le CAO) |
Rendement
du développement prévu |
Valeur de la construction prévue à la fin des
travaux |
Résidentiel
|
|
|
|
Logement abordable * Immeuble d’habitations – marché Maisons de ville Maisons superposées en rangée |
51 112 25 112 |
5 M$ 24 M$ 6 M$ 20 M$ |
Centre des arts
d’Orléans
|
8000
m. ca. |
|
Hôtel
et centre de congrès
|
80
chambres d’hôtel et centre de congrès de 280 m. ca. ** |
12
M$ |
|
Centre
de ressources de Cumberland |
1700
m. ca. |
4
M$ |
|
Piscine
et agrandissement du gymnase du YMCA |
1300
m. ca. |
4
M$ |
|
Utilisation
combinée |
2800
m. ca. |
6
M$ |
|
Logements
en copropriété pour aînés (unités) |
140 |
42
M$ |
|
Logements
pour retraités (unités) |
100 |
29
M$ |
|
TOTAL à la phase 1 |
|
152 M$ |
* 41 unités proposées pour bénéficier d’un
financement du programme de subvention « Action Ottawa »
** Devant faire l’objet d’une attention plus
soutenue
TABLEAU 2 – Développement
proposé (phases 2 et 3)
|
Phase 2 (dans
un délai de 5 ans après la délivrance d’un permis pour le CAO) |
Rendement
du développement prévu |
Valeur de la construction prévue à la fin des travaux |
|
Maisons superposées en rangée |
64 |
9 M$ |
|
Logements – marché |
45 |
7 M$ |
|
Logements en copropriété luxueux |
96 |
20 M$ |
|
Édifice à bureaux |
7400
mètres carrés |
15
M$ |
|
Phase
3 (dans un délai de 7 ans après la délivrance
d’un permis de construction du CAO) |
|
|
|
Édifice
à bureaux |
7400
mètres carrés |
15
M$ |
|
Structure
du stationnement |
Superficie
à déterminer |
2
M$ |
TOTAL pour les phases 1,
2 et 3
|
|
220M$ |
L’exécution
du développement de la phase 1 reposera sur la délivrance d’un permis de
construction pour le CAO et le PQCO est tenu de respecter ses engagements de
construction présentés à la phase 1 prévoyant un délai de construction de deux
ans à partir de la date à laquelle le permis pour le CAO est délivré. Les exceptions relatives à la prolongation
de ce délai en tenant compte d’un délai raisonnable s’appliquent à certaines
fins, dont l’hôtel, qui nécessitent actuellement un léger amendement au
règlement de zonage pour être approuvé par la Ville. Selon le moment choisi pour le développement des phases 2 et 3,
on devra entreprendre la construction dans environ cinq à sept ans
respectivement à partir de la date de délivrance d’un permis de construction
pour le CAO.
Le
développement de la phase 1 du côté ouest (terrains servant à diverses
utilisations) du Centre-ville englobe la disposition relative à un hôtel de 80
chambres avec l’ajout possible d’un centre de congrès de 280 mètres carrés qui
fait l’objet d’une autre étude de marché, d’un édifice de 100 unités en
résidence pour personnes âgées, de 140 logements en copropriété pour les aînés,
de nouvel espace à bureaux pour la réinstallation du Centre de ressources de
Cumberland afin d’adapter leur déplacement vers un endroit centralisé et un
projet conjoint avec le YMCA/YWCA. Ce
dernier projet s’appuie sur le plan de YMCA/YWCA offrant des terrains au PQCO
qui, en retour, agrandira leur gymnase en plus de construire une piscine intérieure. Le Conseil des YMCA/YWCA appuie le transfert
des terrains au PQCO et mènera une étude de marché et de faisabilité pour
confirmer le plan d’affaires et le besoin du marché pour la piscine proposée et
l’agrandissement du gymnase.
Au
cours de la phase 2, il y aura la construction d’une tour à bureaux de
7 400 mètres carrés et, à la phase 3, on propose la construction d’une
deuxième tour à bureaux identique ainsi qu’un pont-garage qui deviendra
nécessaire pour fournir un stationnement suffisant.
Sur
les terrains de l’Est (résidentiel), on construira 393 unités de diverses
formes de logement sur les terrains vacants de la Ville. On propose également de construire un autre
édifice à logements de 112 unités sur des terrains que le PQCO essaie d’acheter
d’un vendeur privé et il s’agit de l’édifice N sur le plan de développement
proposé qui est joint à titre de document 1.
Sécurité des travaux exécutés
À
titre de sécurité pour le développement de terrains clés dans le cadre de la
phase 1, la Ville retiendra 2,5 M$ de financement du projet que l’on doit
au PQCO. De cette somme, un montant de
1 M$ sera dégagé à la construction du développement de résidences pour
aînés/à usage mixte dont la valeur approximative s’élève à 48 M$. Une autre somme de 1,5 M$ sera libérée
à la construction de l’hôtel ou l’un des édifices à bureaux proposé, selon ce
que l’on construit en premier.
En vertu
de l’accord du partenariat public-privé, la Ville exigera du PQCO de réaliser
les travaux selon les engagements décrits aux tableaux 1 et 2. À défaut de respecter ces engagements, la
Ville aura l’option d’assurer la revente de tous les terrains vacants de la
Ville pour chaque phase dont les dates de réalisation des travaux n’ont pas été
honorées. La Ville pourrait donc
réacquérir une parcelle de terrains au prix qui est fixé sur le prix initial
des terrains acquis par le PQCO.
Autorisations relatives à la planification
Le
plan de développement proposé du PQCO est conforme aux politiques du Plan
officiel de la Ville à tous les égards.
Un amendement de règlement de zonage est exigé pour terminer le
développement intégral comme il est proposé.
L’avancement
des travaux proposés, ne se limitant pas au CAO, exige un amendement approuvé
du règlement de zonage réduisant les exigences de stationnement pour
l’utilisation des logements sur le site.
L’amendement requis entraînerait une norme de stationnement pour les
logements qui est moins contraignante que celle exigée par l’ancien règlement
de zonage de Cumberland, mais qui est approprié pour le développement du
Centre-ville qui est à proximité du service du transport en commun. Le règlement sur les redevances
d’aménagement de la Ville offre une exemption des redevances sur la portion de
développement routier pour les édifices à logement construits à moins de 500
mètres d’une station de transport en commun prévue et cette mesure est
assujettie à la disposition selon laquelle il doit y avoir seulement un espace
de stationnement par unité de logement.
Les unités de logement proposées du PQCO sont situées à moins de 500
mètres des stations prévues. Pour
recevoir l’exemption des redevances d’aménagement, la norme sur le
stationnement devrait donc être réduite pour les édifices à logements
proposés. En ce qui concerne également
les usages relatifs au logement, il faut apporter une légère modification ou
bien un amendement au règlement de zonage pour permettre une hauteur limite des
logements en copropriété pour les aînés sur les terrains à usage mixte de
l’ouest pour obtenir la même hauteur que les autres édifices principaux dans cette
zone. Il faudra également apporter un
léger ajustement à la norme de stationnement pour les utilisations de
bureau. D’autres amendements se
rapportent simplement à l’entretien ménager et sont requis aux fins de
l’hypothèque, n’ayant aucune répercussion sur l’aménagement physique des
terrains.
Il
sera également nécessaire d’apporter des applications séparées d’urbanisme afin
de poursuivre le développement conformément aux exigences d’exécution des
travaux comme il est mentionné aux TABLEAUX 1 et 2. Ces ajustements comprendront une fermeture de route concernant un
ancien alignement de la route Commercial et une ouverture de route pour une
nouvelle route publique comme il est indiqué sur le plan de développement
figurant au document 1. On indique à la
recommandation 7 que le Conseil demande au personnel d’aller immédiatement de
l’avant avec les applications d’urbanisme précédentes.
L’aménagement
des autres terrains sera assujetti aux processus courants d’approbation
d’urbanisme, y compris la subdivision et/ou les logements en copropriété et le
contrôle du plan du site. Comme
première étape de préparation de la fermeture des comptes en janvier 2007, les
terrains de l’Ouest devront être divisés en quatre propriétés séparées
transférables ainsi qu’un bloc pour créer la route privée, soit la route
Commercial, permettant l’accès au CAO et aux terrains environnants qui sont en
développement dans la partie Ouest (utilisation combinée). Le terrain appartient actuellement à la
Ville et peut être simplement divisé par un plan de référence. À la recommandation 9, on demande
l’autorisation pour que le personnel puisse entreprendre ce processus.
Parc
Dans
les conditions de l’entente, on indique que les 9,5 hectares des terrains de la
Ville seront transférés au PQCO à la
fermeture financière. Aux termes de
l’approbation en urbanisme qui en découle, le parc sera remis à la Ville sous
forme de deux parcs, un dans la zone Ouest et un autre dans la zone Est. On prévoit le développement intégral de ces
parcs du Centre-ville dès que possible et pour faciliter cet objectif, un
budget de 550 000 $ est prévu à même l’ensemble du budget du projet
du CAO pour permettre le développement complet des deux parcs du Centre-ville.
Agrandissement du
boulevard Centrum
Une
autre exigence clé pour achever le Centre-ville d’Orléans consistera à agrandir
le boulevard Centrum existant qui rejoint le boulevard St-Joseph comme le
montre la plan officiel de la Ville, volume 2B, politique du Centre-ville de
Cumberland. Pour répondre aux conditions
d’affaires, l’agrandissement du boulevard Centrum se divise en deux
sections. La première section va du
nord au sud et sa construction est nécessaire afin de fournir un accès à partir
du boulevard St-Joseph aux terrains de la Ville jusqu’au nord dont le transfert
sera assuré au PQCO pour procéder au développement résidentiel. La deuxième section va d’est en ouest et se
rattache au boulevard Centrum existant avec l’embranchement au boulevard
Centrum du nord au sud. Même si
l’embranchement nord-sud est requis selon la récente étude de la circulation
commandée par la Ville, le lien est-ouest est facultatif, mais cela représente
une bonne planification car on relie le volet résidentiel du Centre-ville au
volet sur l’utilisation combinée et l’emploi du quartier. Le personnel appuie cet embranchement et on
l’a inclus à la recommandation 16 et, si elle est approuvée, il faudrait
majorer le budget du projet pour couvrir les coûts nécessaires.
Un
quatrième bien-fonds, renfermant un édifice à logements en copropriété et une
ancienne ferme, sera également touché par l’agrandissement facultatif d’est en
ouest du boulevard Centrum. En vertu de
l’accord du plan du site enregistré au titre de ce bien-fonds, on garantit que
la ferme sera déplacée aux frais du propriétaire si et quand le boulevard
Centrum est construit.
Le
PQCO tentera d’acquérir le terrain requis pour compléter l’accès requis du nord
au sud à partir du boulevard St-Joseph aux terrains de la Ville au nord. Toutefois, s’il ne peut acquérir ce terrain,
on propose à la recommandation 12 que la Ville acquière ou exproprie, au
besoin, le terrain nécessaire pour accueillir le droit de passage au boulevard
Centrum, affectant deux biens-fonds qui jouissent actuellement d’un statut de
non-conformité juridique et renferment des maisons uni-familiales. Aux termes des conditions d’affaires, le
PQCO a convenu de payer les frais réels d’acquisition de la Ville et les coûts
réels de construction du tronçon nord-sud requis du boulevard Centrum. D’autres coûts d’expropriation incomberont à
la Ville.
Route au chemin 10th Line
Pour
assurer l’efficience du service pour les terres du Centre-ville, il faudra
établir une voie de raccordement allant des terres résidentielles de l’est du
Centre-ville, sous le passage supérieur du chemin 10th Line, se
raccordant au droit de passage existant qui va au nord du nouveau poste de
police. Toutefois, les terrains situés
à l’est du chemin 10th Line n’étaient pas inclus dans le cadre du
projet initial et il faut donc que les terres soient envisagées comme terre
excédentaire avant de s’en servir comme route.
Le personnel a indiqué que la superficie des terres nécessaires, selon
la valeur estimative du marché, s’élève à 60 000 $. Toutefois, on demande à la recommandation 14
que l’on déroge à la politique municipale au sujet de la vente de biens-fonds
de la Ville selon la valeur marchande.
Selon les recommandations 13 et 14, on accorde au personnel l’autorité
d’aller de l’avant avec le processus visant à déclarer ces terres excédentaires
pour répondre aux besoins de la Ville.
Logement abordable
Le
développement des terres appartenant à la Ville exige une conformité aux
politiques de logement abordable de la Ville qui stipulent qu’au moins
25 % de tous les nouveaux logements doivent répondent aux objectifs
d’abordabilité comme le définit le Plan officiel dont 10 % des logements
doivent être abordables au 20e percentile du revenu. Dans ce cas, le PQCO s’est associé avec
Phoenix Homes et Verdiroc Ltée pour construire un total de 393 unités de
logement sur les terres appartenant à la Ville à l’est et on proposé d’excéder
les exigences minimales en matière d’abordabilité. Le PQCO propose de construire un édifice à logements de 3,5
étages renfermant 51 logements dont 41 (ou 10,4 % des nouvelles unités de
logement) viseront le 20e percentile du revenu et moins et il faudra
obtenir un financement dans le cadre du programme de subventions « Action
Ottawa ». Le programme de
subventions prévoit actuellement environ 60 000 $ par unité de financement
des gouvernements fédéral et provincial et 30 000 $ par unité de
financement de la Ville.
Une
autre série de 176 maisons superposées en rangée ou 45 % des unités de
logement ciblées s’adresseront aux personnes dont le taux s’établit au 40e
percentile de revenu ou moins, d’où le fait d’excéder aux attentes de la
politique de priorité au logement de la Ville sur ce site.
La
Direction du logement de la Ville appuie le principe d’offrir un logement
abordable dans le cadre du développement du Centre-ville d’Orléans et appuie
l’affectation des unités « Action Ottawa » au projet à condition que
la proposition réponde aux lignes directrices du programme et aux critères de
développement de projet en ce qui concerne la qualité de la construction, les
commodités, la gestion et, plus important encore, la viabilité financière.
L’approbation
de la recommandation 8 permettra au directeur municipal adjoint des Services
communautaires et de protection d’accorder le financement demandé pour 41
unités dans le cadre du programme « Action Ottawa ».
Cadre financier
- Terrains vacants et aménagement du Centre-ville
La
Ville transférera le titre de propriété au PQCO des terrains vacants à la
fermeture financière en janvier 2007 et le PQCO versera un paiement à la Ville
pour ces terrains. En plus de la valeur
attribuée au CSC et du crédit pour le regroupement des espaces à bureaux pour
la Ville, la valeur totale des réductions s’élève dans l’ordre de
12,1 M$. On propose un
réinvestissement de 3,1 M$ dans l’infrastructure requise pour développer en
profondeur les terrains vacants du Centre-ville, dont la valeur résiduelle
s’élève au alentour de 9 M$.
Afin
de permettre au PQCO d’offrir le projet à un prix fixe de 36,8 M$, les
conditions d’affaires prévoient également une remise pour la partie des frais
de développement des routes qui s’applique aux édifices à logements proposés
situés à moins de 500 mètres d’une future station du réseau de transport en
commun. Cette disposition est conforme
au Règlement municipal sur les redevances d’aménagement.
Répartition
des risques
Le
PQCO assume tous les risques rattachés aux coûts d’immobilisation en matière de
conception et de construction du CAO ainsi que de son infrastructure connexe à
l’aide d’un contrat de construction-conception à prix fixe. Une garantie d’achèvement sera établie pour
garantir les coûts de construction.
Advenant une escalade des coûts au-delà des coûts d’immobilisation
prévus au budget aux termes de l’accord de partenariat, le PQCO devra livrer le
CAO en respectant le budget et le délai approuvés et satisfaire quand même aux
exigences de la Ville. Le PQCO assumera également certains risques en raison de
la retenue de garantie de la Ville pour la somme de 2,5 M$ pour son
exécution des travaux de construction sur les terrains vacants du Centre-ville.
La
Ville assumera le risque de garantie de l’hypothèque/du prêt du CAO. De plus,
la Ville donne en gage son bail de l’édifice du CSC au prêteur du PQCO pour
l’achat de l’édifice. Ainsi, advenant
que le PQCO soit insolvable pour une quelconque raison, la possession des
édifices serait confiée au prêteur, mais toutes les dispositions figurant dans
l’accord du partenariat public-privé, y compris les responsabilités typiques du
propriétaire, resteraient en vigueur.
L’établissement
d’une réserve de la durée utile pour le CAO atténue également tout risque pour
la Ville et permettra d’exécuter à temps les travaux de renouvellement pendant
la durée utile. Cela permettra à la
Ville de recevoir l’édifice du CAO avec tous les éléments rattachés à la durée
utile visés à la fin de la période de 30 ans.
Les éléments rattachés à la durée utile du CSC seront également financés
à même le bail de la Ville pour s’assurer que les éléments de construction sont
comblés, au besoin.
Avantages
du partenariat public-privé pour la collectivité
Avantages économiques
Ce
projet s’inscrit dans le cadre d’une stratégie de développement urbain de la
Ville et le Centre des arts d’Orléans en représente le pivot pour répondre à la
vision de la Ville qui souhaite un Centre-ville communautaire dynamique dans
l’est de la Ville d’Ottawa. Le nouveau
Centre des arts deviendra le point d’intérêt et suscitera l’attraction des
visiteurs comme grand rendez-vous dans l’est de la Ville.
Le
deuxième objectif de ce cadre du partenariat public-privé consiste à susciter
un grand développement économique pour l’Est d’Ottawa et à compléter l’un des
trois centres-villes communautaires prévus pour la Ville. Aménagé il y a plus de 20 ans, ce
centre-ville communautaire de 50 acres compte actuellement un centre commercial
d’envergure régionale, des théâtres, des magasins au détail, un Centre de
service à la clientèle et diverses formes de logement. Il reste environ 9,5 hectares de terrains
vacants et les travaux seront achevés d’ici 2015 à l’aide de ce partenariat
public-privé.
Les
terrains du Centre-ville d’Orléans sont difficiles à aménager et il existe des
contraintes quant aux diverses pentes sur le site, à la profondeur de l’assise
rocheuse servant de fondation à certains endroits et à une largeur limitée pour
le développement entre le boulevard Centrum et l’autoroute 174. Ce projet du partenariat public-privé offre
à la Ville l’occasion d’aménager les terrains du Centre-ville qui pourraient
autrement être laissés vacants pendant plusieurs années. Le développement
précédent des terres avantage la Ville en majorant l’assiette d’imposition, en
offrant d’autres emplois dans l’Est de la Ville, en encourageant le développement
résidentiel sur terrain intercalaire et en offrant une combinaison de divers
logements, y compris des logements abordables et des logements pour les aînés.
L’impact
économique global du partenariat est évalué à 220 M$ de valeur de construction
pour plus d’environ 500 nouvelles unités de logement et de 400 000 pi2
de nouveaux espaces à bureau, pour les commerces au détail, les centres
récréatifs et le centre des arts. De
plus, on évalue les avantages économiques directs et indirects à 75 M$ dont
profitera l’économie locale au cours de la construction en raison des salaires
versés, de l’achat de fournitures et de la location d’équipement. En moyenne, 49 nouveaux emplois seront créés
par mois au cours de la phase de construction de 18 mois du Centre des arts
d’Orléans. Environ 300 nouveaux emplois devraient être créés au terme de
l’ensemble des travaux de construction proposés pour le Centre-ville d’Orléans.
Le
projet permettra à la Ville d’engranger environ 10 M$ en frais de
développement en dollars courants, d’autres frais de développement et des frais
pour les permis de construction. Le
personnel évalue une augmentation de l’impôt foncier à environ 3,2 M$ par
année après déduction de l’impôt pour le Centre des arts d’Orléans et le Centre
du service à la clientèle qui seront exonérés à titre d’immobilisation
municipale.
CONSULTATION
Une
journée « portes ouvertes » au public a eu lieu le 12 septembre 2006
au Centre du service à la clientèle d’Orléans.
Cette journée a permis à la collectivité de s’informer sur le cadre du
projet du partenariat public-privé proposé, d’obtenir des précisions sur les
conditions d’affaires proposées auprès du personnel de la Ville et de donner
leur opinion sur la proposition. Le
personnel de la Ville, le promoteur, les représentants de divers groupes
artistiques de l’est de la Ville, l’équipe Ottawa-Orléans ainsi que certains
conseillers étaient présents. Un avis
de portes ouvertes a été diffusé dans The Citizen et Le Droit. Au nombre des invités, mentionnons les
partenaires artistiques de la collectivité, la Chambre de commerce d’Orléans et
l’équipe Ottawa-Orléans.
Dans
le cadre des négociations sur les conditions de l’entente, le personnel a
collaboré avec le promoteur et son architecte pour ajuster la disposition du
CAO pour en assurer l’exploitation de façon aussi efficiente que possible et
répondre aux besoins des usagers. Les
partenaires des arts de la collectivité qui utiliseront et occuperont l’espace
ont été consultés et ont rencontré l’architecte pour discuter de leurs
exigences en matière d’espace.
INCIDENCES
FINANCIÈRES
La
Ville a retenu les services d’experts-conseil de KPMG pour passer en revue la
structure financière proposée par le PQCO.
Dans le cadre de la proposition, le PQCO devra emprunter, à la fermeture
financière, environ 27,8 M$ d’un prêteur financier. La Ville servira de garantie à ce prêt avec
ses paiements de loyer au CAO. Pour
financer le reste des coûts de construction, la Ville prêtera au PQCO une autre
somme +/ - de 9 M$ à partir de l’argent amassé de la vente du CSC et des
terrains vacants. Ce prêt
d’environ 9 M$ au partenaire du
partenariat public-privé s’étalera sur 30 ans et portera intérêts payables à
échéance seulement. Le montant à l’échéance s’élèvera au environ 48 M$ à
la dernière année au terme de 30 ans. À la dernière année, la Ville aura
également la possibilité d’acquérir le CAO pour la somme d’environ
48 M$. Les deux montants peuvent
donc s’annuler de sorte que la Ville n’enregistrerait aucune rentrée ni sortie
nette d’argent durant la dernière année du terme de 30 ans.
Le PQCO devrait bénéficier d’un
allègement fiscal sur son prêt d’environ 9 millions de dollars de la Ville
durant la période de 30 ans car i) les intérêts courus peuvent être
défalqués chaque année de son revenu imposable; ii) la vente du CAO par le
PQCO peut être reportée de 30 ans aux termes du bail. Avec l’aide de
KPMG, certains aspects des transactions proposées ont été modifiés afin de les
bonifier sur le plan commercial et de soustraire la Ville à toute
responsabilité directe ou indirecte à l’égard de l’Agence du revenu du Canada.
Ces dispositions de garantie et celles qui ont été recommandées par le
fiscaliste de la Ville seront incorporées aux ententes formelles conclues entre
la Ville d’Ottawa et le partenaire du projet de PPP.
Le loyer que la Ville versera pour
le CAO totalisera dans l’ordre de 1,4 million de dollars la première année
et est fixé en fonction des versements pour le remboursement du prêt du PQCO,
qui devraient augmenter de 2,5 p. 100 par année pendant 30 ans.
Le montant a été calculé à partir du taux des obligations du gouvernement du
Canada et sera ajusté au moment de la signature selon le taux en vigueur. Les
coûts d’exploitation et d’entretien du CAO seront transférés au budget de
fonctionnement et se chiffreront à environ 958 000 $ pour la première
année. Les coûts de renouvellement associés à la durée utile sont évalués au
alentour de 212 000 $ pour la première année. Il faut donc prévoir
des dépenses de fonctionnement totales dans l’ordre de 2,57 millions de
dollars pour le volet du projet qui touche le CAO.
La Ville signera un bail de
25 ans pour le bâtiment abritant le CSC. Le loyer s’élèvera à
649 000 $ la première année et augmentera de 2 p. 100
annuellement. Le loyer inclura les coûts de renouvellement associés à la durée
utile. Les coûts d’exploitation et d’entretien seront transférés au budget de
fonctionnement de la Ville et sont évalués à 394 000 $ pour la
première année. La somme totale à prévoir au budget de fonctionnement de 2007
pour le CSC est de l’ordre de 1,04 million de dollars, ce qui correspond à
une augmentation d’environ 617 000 $ par rapport au budget de
fonctionnement actuel de la Ville pour le CSC. La somme supplémentaire nette à
prévoir au budget de fonctionnement pour le CAO et le CSC s’élève ainsi à une
valeur approximative de 3,18 millions de dollars. Cette incidence estimative sur le budget de
fonctionnement annuel se traduira par une augmentation de taxes approximative
de 0,06 % en 2007 et une augmentation supplémentaire de 0,27 % en
2009, année où la Ville commencera à occuper le Centre des arts d’Orléans.
L’approbation
des recommandations 16 et 17 entraînerait une augmentation relative du budget
du projet et du montant de la garantie offerte par la Ville. Cette augmentation
sera financée sur une période de 30 ans, ce qui accroîtra de façon minime la
pression sur le budget de fonctionnement annuel de la Ville. La recommandation
16 autorise l’acquisition ou l’expropriation du terrain requis pour le
prolongement prévu du boulevard Centrum dans le centre-ville d’Orléans.
L’approbation de la recommandation 17 ferait en sorte que le Centre des arts
d’Orléans obtiendrait la désignation niveau argent dans le cadre du programme
LEED.
En 2004, la Ville, aux termes de son
Règlement municipal sur les redevances d’aménagement, a alloué
866 000 $ en fonds de redevances d'aménagement pour éponger une
partie des coûts d'immobilisation du Centre des arts d’Orléans qui devait alors
être financé en utilisant les fonds de redevances d’aménagement et les réserves
de la Ville ou encore par emprunt. Comme on a adopté maintenant la formule
d’acquisition par partenariat public privé, les 866 000 $ seront
payés sur la période de 30 ans applicable. Par conséquent,
28 870 $ par année provenant des fonds de redevances d’aménagement
seront affectés au loyer pour le CAO. Cette somme n’a pas été comptabilisée
dans le budget de fonctionnement net approximative de 3,18 millions de
dollars.
En application du Règlement no
99‑90 de l'ancien Canton de Cumberland et compte tenu de l’approbation à
cet égard de la Commission des affaires municipales de l'Ontario en date du
11 décembre 1990, il se peut que le trésorier municipal soit obligé
d’émettre une obligation non garantie dans l’ordre de 440 000 $ pour
achever la construction du tronçon ouest de la route Commercial sous forme de
voie publique. Tout dépend des négociations à mener avec le propriétaire du
terrain adjacent, l’entreprise Morguard REIT.
Afin de clore les négociations et de
conclure et signer toutes les ententes requises avec le Partenariat du quartier
centrale d’Orléans, des fonds supplémentaires de l’ordre de 300 000 $
doivent être affectés pour couvrir les dépenses internes engagées pour le
projet. La recommandation no 4 demande que les fonds
nécessaires soient tirés de la réserve pour immobilisations de la Ville.
DOCUMENTS À L’APPUI
Document
1 – Plan de développement proposé du PQCO
Document
2 – Plan d’indemnité proposé
Document
3 – Droit de passage du boulevard Centrum
Document
4 – Terrains excédentaires pour le droit de passage à l’est du chemin 10th
Line
Document
5 – Terrains excédentaires du Centre-ville
Document 6 - Description juridique des terrains du
Centre-ville appartenant à la Ville qui seront déclarées excédentaires
Document
7 – Perspective extérieure du Centre des arts d’Orléans
DISPOSITION
La
Direction du développement économique et des projets stratégiques, en
collaboration avec la Direction des services culturels et du financement
communautaire, ne tardera pas à finaliser et à conclure l’exécution des accords
nécessaires pour appliquer ce partenariat public-privé avec le PQCO. La présentation des demandes de
planification pour la séparation et le rezonage sera effectuée sans tarder en
vue de débuter les travaux de construction du CAO d’ici au printemps 2007 et
les travaux devraient être terminés à l’automne/hiver 2008.
PLAN DE DÉVELOPPEMENT PROPOSÉ DU PQCO DOCUMENT
1
PLAN D’INDEMNITÉ PROPOSÉ DOCUMENT
2
DROIT DE PASSAGE DU
BOULEVARD CENTRUM DOCUMENT 3
TERRAINS EXCÉDENTAIRES POUR LE DROIT DE PASSAGE
À L’EST DU CHEMIN 10TH LINE DOCUMENT
4
TERRAINS EXCÉDENTAIRES DU CENTRE-VILLE DOCUMENT
5
DESCRIPTION JURIDIQUE DES TERRAINS DU
CENTRE-VILLE APPARTENANT À LA VILLE QUI SERONT DÉCLARÉES
EXCÉDENTAIRES DOCUMENT
6
PART OF
PIN 14508-0006
BLK 1, PL 50M-165 SAVE AND EXCEPT PART 1 ON 4R11043
S/T TO AN EASEMENT IN FAVOUR OF PART 1 ON 4R18385 OVER PARTS
1, 2, 7, 8, 9, 10, 11 AND 12 ON 4R20025 AS IN OC500921 (being a storm sewer easement)
PART OF PIN 14508-0215
PART OF LOT 35 CONCESSION 1 (OLD SURVEY), DESIGNATED AS
PARTS 1 TO 16 ON 4R21225.
SUBJECT TO AN EASEMENT IN FAVOUR OF THE CORPORATION OF THE
TOWNSHIP OF CUMBERLAND, OVER PARTS 4, 5, 6, 7 & 8 ON 4R21225, AS IN RR69357
(being a storm sewer easement)
S/T TO AN EASEMENT IN FAVOUR OF PART 1 ON 4R18385 OVER PARTS
8, 9, 10 & 11 ON 4R21225 AS IN OC500921 (being
a Trunk Sanitary Sewer easement)
14508-0007
PCL 2-1, SEC 50M-165; BLK 2, PL 50M-165, EXCEPT PT 1,
50R6429, PT 1, 50R6731, PTS 2, 3 & 5, 50R6873 & PTS 9, 10 & 11,
4R8205
S/T RLT61044 (Blanket
easement in favour of Skyline Cablevision)
S/T RLT68975 (Sanitary
Storm Sewer easement in favour of Twp. of Cumberland over parts 2 to 6 on
50R6963)
SUBJECT TO AN EASEMENT AS IN OC591803 (being a blanket easement in favour of Hydro-One)
14508-0013
PCL 6-1, SEC 50M-165; PT BLK 6, PL 50M-165, PART 26, 4R8205
S/T RLT68972 (Easement
in favour of Ontario Hydro over part 10 on 50R6963)
14508-0014
PCL 6-2, SEC 50M-165; PT BLK 6, PL 50M-165, PART 1, 50R5892
S/T RLT79501 (Easement
in favour of Bell Canada over part 1 on 50R7209)
14508-0015
PCL 6-4, SEC 50M-165 ; PT BLK 6, PL 50M-165 , PART 27 ,
4R8205
14508-0016
PCL 6-4, SEC 50M-165; PT BLK 6, PL 50M-165, PART 22 &
23, 4R8205; PCL 2-3, SEC 50M-165; PT BLK 2, PL 50M-165, PART 9 & 10,
4R8205; PCL STREETS-1, SEC 50M-165; PT COMMERCIAL DR, PL 50M-165, PART 15 &
33, 4R8205, CLOSED BY BYLAW LT789196
S/T RLT61044 (Easement
in favour of Skyline Cablevision over Block 2 Plan 50M-165 save and except part
1 on 50R6429)
S/T RLT68248 (Easement
in favour of Ontario Hydro over part 6 on 50R6963)
S/T RLT68975 (Sanitary
Storm Sewer easement in favour of Twp. of Cumberland over parts 2 to 6 on
50R6963)
14508-0018
PCL 6-1, SEC 50M-165; PT BLK 6, PL 50M-165, PART 20, 21, 32,
4R8205
14508-0019
PCL 7-1, SEC 50M-165; BLK 7, PL 50M-165
14508-0020
PCL 8-1, SEC 50M-165; BLK 8, PL 50M-165
14508-0021
PCL 9-1, SEC 50M-165; BLK 9, PL 50M-165
14508-0156
PCL 2-1, SEC 50M-165; PT BLK 2, PL 50M-165, PART 11, 4R8205
AND PAR T 4 PLAN 50R6873
S/T RLT61044 (Blanket
easement in favour of Skyline Cablevision)
S/T RLT68975 (Sanitary
Storm Sewer easement in favour of Twp. of Cumberland over parts 2 to 6 on
50R6963)
SUBJECT TO AN EASEMENT AS IN OC591803 (being a blanket easement in favour of Hydro-One)
14508-0175
PCL STREETS-2, SEC 50M-165; PT COMMERCIAL DRIVE, PL 50M-165,
BEING PARTS 1, 2, 5, 6, 7, 16, 17, 18, 30 & 31 ON 4R8205; CLOSED BY BYLAW
LT789196
14508-0176
PCL STREETS-2, SEC 50M-165; PT COMMERCIAL DRIVE, PL 50M-165,
PART 12, 4R8205, CLOSED BY BYLAW LT789196
14508-0177
PCL STREETS-1, SEC 50M-165; PT COMMERCIAL DRIVE, PL 50M-165,
BEING N OF CENTRUM BLVD & W OF BLK 6, 50M-165
14508-0178
PCL 6-3, SEC 50M-165; PT BLK 6, PL 50M-165, PART 2, 50R6621
14508-0195
PT LT 37, CON 1OS , PART 1 , 50R6621
14508-0218
PT BLK 6 PLAN 50M165, PART 35 PLAN 4R15243
14508-0220
PT COMMERCIAL DRIVE PLAN 50M165 AS STOPPED UP AND CLOSED BY
BYLAW LT789196, PART36 PLAN 4R15243
14508-0255
PT OF LOT 36, CONCESSION 1, CUMBERLAND (OLD SURVEY),
DESIGNATED AS PART 1 ON PLAN 4R-15550. OTTAWA.
TOGETHER WITH AS IN RR23105B ***(being an old right of
way for access to land from Old Montreal Road- note right of way was released
in back title on 50M165- waiting on pin correction to have removed)
All formerly Cumberland now City of Ottawa
